成年後見人が不動産を売却する方法とは？成年後見制度の概要や手続きを解説

「認知症になってしまった親の不動産を売却したい」とお悩みの方はいませんか？
成年後見人を選任すれば、不動産の所有者本人でなくても売却が可能です。
そこで今回は、成年後見人とはどのような制度なのか、成年後見申し立ての手続きの方法や必要書類、そして成年後見人による不動産売却の方法について解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区および名古屋市隣接エリアで不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

成年後見人とは？本人に代わり不動産を売却できる成年後見制度について

成年後見制度とは、判断能力が低下した方のサポートや保護を目的とした制度です。
認知症をはじめ、精神的な障害や知的障害で判断能力が不十分とされる方が対象となります。
サポートの主な内容は、本人の代わりに預貯金や不動産などの管理をおこなう「財産管理」と、介護施設への入所手続きや日々の生活を支援する「身上監護」です。
成年後見人を選任すれば、財産管理の一環として、判断能力が低下した方の不動産を売却できるようになります。
なお、成年後見制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があり、それぞれ権限が異なるので注意しましょう。

任意後見制度とは

任意後見制度とは、本人の判断能力があるうちに、あらかじめ本人が将来に備えて成年後見人を選んでおく制度です。
後見人に選ばれた方と本人が任意後見契約を結ぶことで成立します。
契約の内容や権限については自由に決めることができますが、公正証書での契約が必須です。
また、家庭裁判所によって任意後見監督人が選任されます。
任意後見監督人とは任意後見人の後見事務を監督する存在で、司法書士や弁護士、社会福祉士などが選ばれるのが一般的です。
成年後見人に不正などが認められた場合、任意後見監督人の権限で成年後見人を解任できます。

法定後見制度とは

法定後見制度とは、本人の判断能力が低下したあとに、家庭裁判所が成年後見人を選任する制度です。
成年後見人になると、預金の引き出しや不動産売却の手続き、介護サービスや高齢者施設を利用するための契約など、法律行為をサポートできるようになります。
本人に代わって法律行為をおこなう「代理権」だけでなく、本人の法律行為に同意を与える「同意権」、本人に代わって財産を管理する「財産管理権」、本人がおこなった法律行為を取り消す「取消権」が認められている点が特徴です。
また、法定後見制度は、本人の自立レベルに応じて「後見」「保佐」「補助」の3つの段階にわかれています。
本人の判断能力の程度に合わせて後見人の権限を調整し、柔軟に制度を利用できるようにすることが目的です。
このなかで「後見」はもっとも大きな権限が与えられている存在であり、不動産売却をはじめとする「財産に関するすべての法律行為」の代理が認められています。
ただし、本人の利益を保護して支援する目的でなければ権限を使うことはできません。

不動産売却に向けて成年後見人を選任するための手続きとは

本人の判断能力がすでに低下しており、成年後見人を選任したい場合は、家庭裁判所への成年後見申立ての手続きが必要です。
支援対象となる方の住所を管轄する家庭裁判所で手続きを進めましょう。
誰を成年後見人にするのかについては、親族で話し合って決めるのが一般的です。
ただし、申立ての手続きができる人物は「本人」「配偶者」「4等身内の親族」「市町村長」に限られているので注意してください。
なお、4等身内の親族とは、本人との続柄が父母、祖父母、兄弟姉妹、子、孫、ひ孫、玄孫、いとこ、叔父叔母、甥姪に該当する人物です。
申立てが受理されれば、提出した書類や本人に関する事情などを家庭裁判所が総合的に判断し、後見人を選任します。
審理の際には、本人をはじめ申立人や後見人候補者との面談、親族の意向の確認、医師による本人の鑑定などが必要に応じて実施されるのが一般的です。
成年後見人が選任されるまでの期間は、審判が開始されてから3か月ほどかかると考えておきましょう。
ただし、後見人の候補者として選んだ方が後見人に選ばれるとは限りません。
親族ではなく、弁護士や司法書士といった有識者が家庭裁判所の判断で後見人になる場合もあります。
また、候補者が後見人に選任されなかった場合も申立ての取り下げができないため、候補人選びや申請手続きの判断は慎重に進めましょう。

成年後見申立ての必要書類とは

申立ての手続きに必要な主な書類は下記のとおりです。

●申立書と申立事情説明書
●本人と後見人候補者の戸籍謄本
●本人と後見人候補者の住民票
●本人の財産目録と収支予定表
●本人の診断書
●親族関係図
●後見登記がされていないことの証明書

上記は一例であり、必要な書類はケースごとに異なります。
手続きをおこなう際には、申立てする家庭裁判所にあらかじめ必要書類を確認しておきましょう。
また、成年後見制度を利用するためには法律的な知識が必要です。
不慣れな手続きに不安がある方は、弁護士への相談をおすすめします。

成年後見人が不動産を売却する方法と注意点

本人に代わって成年後見人が不動産を売却する場合、売却する不動産が「居住用」なのか「非居住用」なのかによって方法が異なります。

居住用不動産を売却する方法

居住用の不動産を成年後見人が代理で売却する場合、家庭裁判所の許可が必要です。
これには、成年後見制度の対象となる方を保護する意味があります。
生活するうえで、居住用不動産が確保されていることはとても重要な意味を持つからです。
なお、ここでいう「居住用不動産」には、現在暮らしている不動産だけでなく今後居住する予定の不動産も含まれています。
また、現在は老人ホームや病院にいる方が過去に暮らしていた家も「居住用不動産」の対象です。
家庭裁判所の許可を得るためには、必要書類の提出とともに、その不動産を売却する理由や必要性について説明する必要があります。
なお、売却の可否についてはいろいろな要素から判断されますが、成年後見人の財産状況や売却条件の正当性、売却によって得たお金をどういった方法で運用するのかなどが審査対象です。
総合的に見て「不動産売却が本人の保護につながる」と判断されれば、家庭裁判所から売却の許可が得られます。

非居住用不動産を売却する方法

非居住用の不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可を得る必要はありません。
本人の居住用でない不動産であれば、居住用不動産ほど特別に保護する必要がないとみなされるからです。
とはいえ、成年後見人が自分勝手に不動産を売却できるわけではなく、合理的な売却の理由が求められます。
売却の目的が「本人の生活費や医療費の確保」であれば、本人の生活を保護するための正当な理由として認められるでしょう。
ただし、後見人や親族のための売却は正当な理由として認められないので注意してください。
また、市場の相場とかけ離れた安い価格での売却はできません。
売却の正当性の判断が難しい場合は、家庭裁判所への相談をおすすめします。
なお、後見監督人が選任されている場合は、売却の際に監督人の同意が必要です。

まとめ

成年後見制度は、認知症などによって判断能力が低下した方の生活を保護する制度です。
しかし、不動産売却で資金を確保できることは、サポートする方の負担の軽減にもつながります。
成年後見制度の手続きや不動産売却の流れに不安がある方は、弁護士といった専門家に相談しながら進めてみてはいかがでしょうか。
名古屋市の不動産売却・購入はマックスバリュで住まい相談エムワイホームにお任せください。
不動産取引にかかる仲介手数料無料・半額で承ります。
不動産の買取も行っており、最短当日で査定が可能です。査定は無料ですのでぜひご相談ください。
名古屋市昭和区で不動産売却するなら「マックスバリュで住まい相談エムワイホーム」へ。
不動産買取や査定のみの対応も可能です。
まずは、お気軽にお問い合わせください。