2024-03-15
不動産会社に仲介を依頼して物件を売却する場合、媒介契約を締結する必要があります。
不動産会社との間でトラブルになるのを防ぐ重要な契約なので、事前に契約の種類や注意点を理解しておきましょう。
この記事では、不動産会社と締結する媒介契約について、契約の種類や注意点などを解説します。
名古屋市昭和区を中心に名古屋市隣接エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
一口に媒介契約といっても複数の種類があります。
ご自身に適した契約を選ぶには、それぞれの特徴を理解しておくことが大切です。
まずは媒介契約とはなにかを知ったうえで、各契約の特徴を確認しましょう。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼して物件を売却する際に結ぶ契約です。
契約を結ぶ際には、仲介手数料の金額や売却活動の期間などが記載された契約書を交わします。
媒介契約書の交付は宅地建物取引業法で定められているため、売却の依頼を受けた不動産会社は必ず対応しなけれなりません。
媒介契約を結ぶと正式な依頼となり、不動産会社は売却活動を開始します。
媒介契約を締結する目的は、売主と不動産会社が後々トラブルになるのを防ぐためです。
契約を交わさずに口約束で取り決めをすると、あとから「そんなはずじゃなかった」とトラブルになる可能性があります。
たとえば、特別な依頼をするときに費用が生じ、お互いの認識のズレにより揉めてしまうケースです。
遠方にいる買主との交渉など、通常の範囲を超えるような依頼をした場合は、売主に別途費用の請求がいきます。
売主は特別な依頼と思っていなくても、不動産会社からすると追加費用の対象となるかもしれません。
売却活動を始める前に、報酬や活動内容に関することを話し合っておくことで、認識違いによるトラブルを回避できます。
媒介契約には、以下3つの種類があります。
一般媒介契約は、1社だけでなく複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
ご自身で見つけた買主と直接取引することも可能で、3種類のなかではもっとも自由度が高いといえます。
専任媒介契約は、1社のみと契約を結ぶ媒介契約ですが、ご自身で見つけた買主との直接取引は可能です。
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は7日以内に物件情報をレインズ(不動産情報ネットワークシステム)へ登録し、2週間に1回以上のペースで販売状況の報告をおこないます。
専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、仲介を依頼しできるのは特定の1社のみと決まっています。
ただし専属専任媒介契約の場合は、ご自身で見つけた買主との直接取引は認められていません。
そのため、親戚や知人などが不動産を購入したいとなっても、個人でやりとりせずに不動産会社を介す必要があります。
専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は5日以内に物件情報をレインズへ登録し、1週間に1回以上の頻度で販売状況の報告をおこないます。
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続いて、3つの媒介契約がもつメリットとデメリットを確認していきましょう。
一般媒介契約のメリットは、複数社が同時に売却活動をこなうため、買主の幅が広がることです。
とくに築浅や駅近などの需要が高い物件であれば、複数社の売却活動によって多くの購入希望者が集まるでしょう。
また、一般媒介契約にはレインズへの登録義務がないため、物件情報を公にせずに売却活動がおこなえるといったメリットもあります。
近隣住民や同僚などに、自宅を売り出していることを知られたくない方は、専任系の媒介契約ではなく一般媒介契約がおすすめです。
その一方で、定期的な状況報告を受けられず、販売戦略を立てるのが難しいなどのデメリットもあります。
ほか2つの媒介契約には、不動産会社に定期的な状況報告が義務付けられていますが、一般媒介契約の場合は義務ではありません。
そのため状況に応じて戦略を変えるなどの早期対応が難しく、売却に時間がかかってしまう可能性があります。
専任媒介契約のメリットは、不動産会社による定期的な状況報告により、販売状況を把握しやすい点です。
不動産会社は売主に対して、2週間に1回以上のペースで、買主の反応や問い合わせ件数などの報告をおこないます。
現在の状況がわかれば、ターゲットに合わせた販売戦略が立てやすくなり、早期売却が目指せるでしょう。
ただし専属専任媒介契約に比べると、報告頻度やレインズへの登録日数が少しだけ長くなります。
専属専任媒介契約には、3種類のなかでもっとも販売状況を把握しやすいというメリットがあります。
専任媒介契約の報告が2週間に1回以上なのに対して、専属専任媒介契約では1週間に1回以上と高頻度です。
買主の反応などを比較的すぐに把握できるため、状況に応じた販売戦略を立てて早期売却に繋げやすくなります。
一方でご自身で見つけた買主との直接取引ができない点や、1社にすべてを委ねることになる点がデメリットです。
不動産会社によって販売価格や売却期間が異なるため、信頼できる会社と契約を結ぶことがなによりも重要です。
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最後に、媒介契約に関する注意点を解説します。
媒介契約を締結するとなったら、まず不動産をいつまでに売却したいかを明確にしましょう。
早期売却を目指す場合は、定期的な状況報告により販売戦略が立てやすい、専任系の媒介契約がおすすめです。
一方で、選択肢を広げてじっくり買主を探したいという方は、一般媒介契約を検討しても良いでしょう。
また、建物の劣化具合や立地条件など不動産の特徴も考慮したうえで媒介契約を決めることも大切です。
もしご自身で判断するのが難しようであれば、不動産会社と相談したうえで契約を結ぶことをおすすめします。
一般媒介契約を結んで複数社に売却を依頼する際は、内覧時のダブルブッキングや広告の内容不一致が生じないようご注意ください。
複数社に仲介を依頼する場合、スケジュール管理を徹底しないと、内覧予約が重なりトラブルになるリスクがあります。
もし内覧予約が重なってしまった場合、どちらか一方が見学し終わるまで購入希望者を待たさなければなりません。
ダブルブッキングを防ぐには、1つの手帳でまとめてスケジュールを管理する、予約が入った時点ですぐに書き込むなどといった工夫が必要です。
また、各社で出す広告の内容が異なると購入希望者が混乱してしまうため、販売価格などの物件情報はすべて統一するようにしましょう。
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不動産会社と結ぶ媒介契約は、後々のトラブルを防ぐ重要な役割があります。
売却期間に余裕があり買主の幅を広げたい方は一般媒介契約、早期かつ高値で売却したい方は専任系の媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約を締結する際は、各社で出す広告の内容を同じにし、スケジュール管理を徹底しておこなうようにしましょう。
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