リースバックした際の買取価格と家賃の相場とは？家賃を抑える方法も解説

住宅ローンの返済が苦しい際に、自宅を売却して資金を得るリースバックの利用をお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
リースバックは、売却したあとも住み続けることができるなどメリットはありますが、買取価格が低くなったり家賃が高くなったりする可能性があります。
そこで、リースバックしたときの買取価格の相場や、利回りから考えるリースバックの家賃相場、家賃を抑える方法について解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区及び名古屋市隣接エリアで、住宅ローンの返済が苦しい方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックをした際の買取価格の相場とは

リースバックは、自宅を売却し売却金を得たあとも、家賃を支払いながら自宅にそのまま住み続けることができる仕組みです。
具体的に言えば、不動産会社に自宅を買い取ってもらい、その後は買主である不動産会社と賃貸借契約を結び家賃を支払いながら住むといった流れになります。
このリースバックは、住宅ローンの返済が苦しい場合や、一時的にまとまった資金が必要な場面で活用されるケースが多いのが特徴です。
ただし、リースバックの場合は、一般的な不動産売却と比べると買取価格が安くなる傾向にあるため注意しなければなりません。

買取価格の相場

リースバックによる買取価格の相場は、市場価格の60～80％程度です。
たとえば、売却予定の不動産が市場価格では2,000万円の場合、リースバックの場合であれば1,200～1,600万円となります。
このように低くなる理由は、買い取った不動産は投資用不動産として家賃収入を得ることを目的としているため、利回りを重視して査定しているからです。
利回りは以下の計算式で算出できます。
利回り＝1年分の家賃収入÷買取価格
買取価格が低いほど利回りが高くなる計算になります。
買取価格が低くなると売却する側が損をしているように感じますが、実際は買取価格が低ければ買戻し価格を抑えられたり、月々支払う家賃が下がったりするメリットも得られます。
なお、買取価格の相場は地域によっても異なるため注意が必要です。
東京や大阪などの都市圏では、不動産売買の流動性が高いため買取価格が高くなる傾向にあります。
一方で、地方などの流動性が低いエリアでは買取価格が低くなります。

築年数が古いと有利になることもある

買取価格は、築年数にも影響することがあります。
当然ながら築年数が浅いほうが不動産の価値は高くなるのが一般的です。
しかし、リースバックの場合は、不動産の価値以外に値下がりリスクも重視されます。
つまり、築年数が経過している物件のほうが値下がりリスクが低くなるため、買取価格が高くなる傾向にあるのです。
逆に言えば、築年数が浅い物件では値下がりするリスクが高いため、買主が得られる利益が減少してしまいます。
したがって、リースバックの場合は築年数が古いほうが値下がりするリスクが少なく、売却時に有利になることが多くなります。

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利回りから見たリースバックの家賃相場とは

リースバックは、売却後に家賃を支払いながら住むため、家賃相場について把握しておくことも大切です。
一般的な賃貸物件の家賃は、間取りや築年数、立地条件などをもとに設定されます。
しかし、リースバックの場合は、利回りを重視して家賃が設定されます。

家賃相場の計算方法

リースバックを利用した際は、以下の計算方法で家賃が決まります。
1か月の家賃＝買取価格×期待利回り÷12か月
期待利回りは、一般的に7～13％程度で設定されるケースが多いです。
たとえば、期待利回りを10％にした場合の家賃は以下のようになります。

• ●買取価格1,000万円の場合：8万3,333円
• ●買取価格2,000万円の場合：16万6,666円
• ●買取価格3,000万円の場合：25万円

リースバックでは、買取価格に対する利回りで計算するため、買取価格が高くなるほど家賃が高くなります。

リースバックの家賃が高いと言われる理由

前述したようにリースバックは、買取価格をもとに家賃が設定されます。
そのため、周辺相場に比べて家賃の相場は高くなる傾向にあります。
また、リースバックが高い理由はそれだけではありません。
住宅ローン残債が多い場合や競売にかかっている物件は、買取価格を高くせざるを得ないため、相場より高くなるケースが多くなります。
住宅ローンを組んで購入した不動産には、抵当権が設定されています。
抵当権が設定されたままではリースバックでの買取ができないため、買取価格を高くしてローンを完済し抵当権を抹消する必要があるのです。
買取価格が高くなってしまうということは、結果的に家賃も高くなってしまうのです。
したがって、リースバックは家賃が高いと言われる傾向にあります。

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相場よりも高いリースバックの家賃を抑える方法

賃貸借契約後は家賃を毎月支払う必要があるため、できればできるだけ安くしたいとお考えの方も多いのではないでしょうか。
最後に、リースバックの家賃をできるだけ抑える方法を解説します。

抑える方法①不動産会社と交渉して買取価格を抑える

1つ目の方法は、買取価格を抑えてもらえないか不動産会社と交渉することです。
家賃は期待利回りが大きいほど高くなります。
期待利回りは「これくらいの収益が得たい」といった不動産会社の観点や方針で設定するものです。
法律などで買取価格の基準が決まっているわけではないため、交渉に応じることができる可能性があります。
買取価格を低くできれば、家賃を抑えることができ、毎月の負担を減らすことができるでしょう。

抑える方法②現在必要な資金のみを目的にする

2つ目は、必要な資金のみの回収を目的にし、買取価格を下げて取引する方法です。
たとえば、住宅ローン返済に2,000万円必要でリースバックを利用するとします。
本来であれば、3,000万円で売却できる自宅の買取額をあえて2,500万円にするなどです。
現在必要となる資金だけを調達できれば良いとお考えの方は、必要金額を計算し、自ら買取価格を下げて交渉してみると良いでしょう。
交渉次第では買取価格を低くでき、家賃を抑えれる可能性があります。

抑える方法③将来買い戻すことを考える

3つ目は、将来買い戻すことを考え買取価格を低く提案する方法です。
リースバックの特徴は、売却後に買い戻すことができる点です。
買い戻す金額は、売却した価格よりも高くなるのが一般的といえるでしょう。
そのため、将来的に買い戻すことをお考えの場合は、敢えて買取額を低くする方法もあります。
賃料が抑えられるメリットがあるうえに、買戻し時に安く再購入することができるでしょう。
ただし、一度退去すると買戻しができなくなる可能性があるため注意が必要です。
このように買取価格を下げることは、家賃を大幅に抑えることができるため、手段の1つとして覚えておくと良いでしょう。

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まとめ

リースバックの買取価格は周辺相場に比べて低く、一方で家賃は高くなる傾向にあります。
家賃が高くできるだけ抑えたいとお考えの場合は、あえて買取価格を低くできないか不動産会社と交渉するのも1つの方法といえるでしょう。
住宅ローンの返済が苦しい場合は、買取価格だけでなく家賃についても事前に確認しておくことが大切です。
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