2023-10-20
収益物件を売却すると、いくつかの税金がかかります。
売却によって利益を得たかどうかで、課される税金の種類が変わるので注意が必要です。
また、利益が出た場合は、売却の翌年に確定申告をしなければなりません。
そこで今回は、収益物件を売却した場合に課される税金の種類や、税金対策の方法、売却の翌年におこなう確定申告の流れについて解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区および名古屋市隣接エリアで収益物件の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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収益物件などの不動産を売却すると、数種類の税金が課されます。
売却で得たお金が、そのまま収入として手元に残るわけではないので注意しましょう。
ここでは、収益物件を売却した際にかかる税金の種類について解説します。
不動産などの資産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれます。
譲渡所得税とは、収益物件の売却によって利益を得た場合にのみ課される税金です。
ここでいう利益とは、収益物件の売却価格から経費などを差し引いた金額のことであり、売却価格そのものを指しているわけではないので注意してください。
譲渡所得を求める計算式は下記のとおりです。
譲渡所得=収益物件の売却価格-(取得費+譲渡費用)
取得費とは「不動産を取得する際にかかった費用」、譲渡費用とは「不動産を売却する際にかかった費用」のことです。
譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」に該当する場合は税率39%、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」に該当する場合は税率20%となります。
実はこの税率は「所得税」と「住民税」の税率を合わせたものです。
短期譲渡所得の場合は所得税30%と住民税9%、長期譲渡所得の場合は所得税15%と住民税5%が税率の内訳となっています。
さらに2037年までの不動産売却で譲渡所得を得た場合には「復興特別所得税」もかかります。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興を目的とした財源確保のための税金です。
収益物件の所有期間に関係なく、譲渡所得に対して2.1%の税金が課されます。
計算式にすると下記のとおりです。
復興特別所得税=(譲渡所得×譲渡所得税率)×2.1%
計算する際は、譲渡所得に税率2.1%をかけるのではなく、譲渡所得税額を求めてから算出する点にご注意ください。
収益物件に抵当権が設定されている場合は、抵当権を抹消してからでなければ売却できません。
その「抵当権抹消登記」の際にかかる税金が、登録免許税です。
土地と建物はそれぞれ1つの不動産とカウントし、1つにつき1,000円の税金が課されます。
なお、抵当権抹消登記は手続きが複雑なため、司法書士に依頼するケースが一般的です。
司法書士に依頼した場合は、報酬として3万円ほどの費用がかかります。
印紙税とは、不動産売買の際の売買契約書に対して課される税金です。
収入印紙を購入して契約書に貼付すると、納税したとみなされます。
税額は売買した不動産の契約金額によって異なりますが、主な価格帯の税額は下記のとおりです。
●契約金額500万円超~1,000万円以下:印紙税額5,000円
●契約金額1,000万円超~5,000万円以下:印紙税額1万円
●契約金額5,000万円超~1億円以下:印紙税額3万円
●契約金額1億円超~5億円以下:印紙税額6万円
なお、現在は租税特別措置法によって軽減税率が適用されています。
上記は軽減税率適用後の金額です。
軽減税率が適用される期間や最新の税額に関しては、国税庁のホームページでご確認ください。
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税金の負担を軽減するための対策について解説します。
所有期間が10年以上の事業用の土地や建物を買い替える場合に適用される特例です。
この特例を利用すると、原則として譲渡収入の20%、もしくは譲渡収入のうち買替資産の価額の80%超の部分にだけ譲渡所得税が課されます。
ただし、軽減された税額は免除されるわけではなく、買替資産を売却する際まで繰り延べされるだけなので注意してください。
確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があり、個人の場合は青色申告に変更することで控除額を増やせる場合があります。
白色申告の基礎控除額は一律で38万円であるのに対し、青色申告では最大65万円の控除が可能です。
また、事業を家族でおこなっている場合には、家族に支払っている給与を経費として計上することもできます。
確定申告の手続きが複雑になる点がデメリットですが、税金対策としては効果の大きい方法です。
2022年から、不動産売買でも電子契約が認められるようになりました。
印紙税は、紙の契約書などに課される税金です。
電子契約では紙の売買契約書が存在しないため、印紙税がかかりません。
紙の売買契約書を作成するケースでも、印紙税額を軽減する方法はあります。
売買契約書の印紙税は買主と売主が連帯で負担し、それぞれが手元に保管するため契約書を2通作成するケースが一般的です。
しかし、法律で2通作成することが義務付けられているわけではありません。
作成する売買契約書は1通のみにし、もう1通はコピーを取ると、印紙税を1通分に抑えられます。
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収益物件の売却で利益を得た場合は、売却の翌年に確定申告をする義務が生じます。
確定申告とは、その1年の所得に対する納税額を計算し、国に報告する手続きのことです。
ここでは、収益物件を売却した際の確定申告について解説します。
確定申告をする期間は、不動産を売却した年の翌年2月16日~3月15日です。
前もってご自身で譲渡所得の金額を計算しておきましょう。
確定申告に必要な書類を用意し、記入した申告書とともに提出します。
提出は所轄の税務署窓口や郵送のほか、国税庁のホームページからオンラインで完了させることも可能です。
確定申告には、税務署や各市区町村の役所で入手できる「確定申告書の原本」と「分離課税用の申告書(第三表)」が必要です。
また不動産収入が分かる売買契約書の写しや、取得費・経費が記載された領収書、給与・年金の受給を示す源泉徴収票も用意します。
取得費や譲渡費用を計上するほど、譲渡所得の金額が抑えられて納税額が少なくなります。
そのため取得費や譲渡費用を証明できる書類は、可能な限りすべて準備しましょう。
以上の書類にくわえて、白色申告をする場合は収支内訳書が、青色申告をする場合は青色申告決算書が必要になります。
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収益物件を売却した際に課される税金の種類は、譲渡所得の有無によって異なります。
譲渡所得が生じた場合は、売却した年の翌年に確定申告をしなければなりません。
印紙税の税額や登録免許税の有無も状況によって変わるため、ご自身である程度の金額を判断できるようにしておくと安心です。
特例を利用したり、青色申告で確定申告をおこなったりすると、税金対策になります。
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資格:宅地建物取引士 住宅ローンアドバイザー 電気工事士 危険物取扱者
安心して不動産の売買をしてほしいという思いから、積極的に顔を見せて身分を明らかにしています。
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