2023-12-01
離婚は人生の大きな転機の一つであり、多くの決断が求められる時期です。
中でも、不動産の売却は、どのように進めれば良いのか悩むところでしょう。
本記事では、離婚を機に不動産売却する際の注意点として、財産分与や売却方法、媒介契約の種類を解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区及び名古屋市隣接エリアで不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
離婚時には、夫婦間での財産の分け方が大きな課題となります。
とくに不動産は、その価値の大きさから適切な取り扱いが求められます。
財産分与の取り決めは、離婚後のトラブルの原因となる可能性もあるため注意が必要です。
まず財産分与について解説します。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に共有してきた財産を離婚時に分けることを指します。
したがって、結婚前からの不動産は基本的に財産分与の対象外となります。
結婚後に購入した不動産や結婚後も住宅ローンの支払いを続けた不動産は財産分与の対象です。
不動産は物理的に分けることが難しいため、売却して得た利益を公平に分けるのが一般的です。
不動産売却で得た資金は、双方が新しい生活をスタートするための資金としても役立ちます。
どちらかが不動産の持分を買い取る方法もあります。
相手方に自分の持分を買い取ってもらう場合は、不動産の価値や市場価格を正確に把握して買取価格を決めないとトラブルの元になるため、注意が必要です。
また、不動産が夫婦の共有名義の場合も、売却時には双方の同意が必要となるため、注意しましょう。
離婚後、連絡が取れなくなると売却が難しくなるので、事前に売却に関する話し合いをしておくことが大切です。
離婚前に不動産を売却し、その利益を分けると、税法上、贈与とみなされる可能性があるため注意が必要です。
贈与とみなされた場合、受け取った金額に応じて贈与税が発生するリスクがあります。
贈与税が課されることを避けたい場合は、離婚が正式に成立してから不動産売却することをおすすめします。
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離婚を機に不動産売却を考える際、どの売却方法が最適かは売主の状況や希望によります。
不動産売却の主な方法は「仲介」と「買取」の2つです。
それぞれの特徴と注意点は、以下のとおりです。
仲介での不動産売却とは、不動産会社を通じて買主を探す方法を指します。
不動産会社の仲介で不動産売却するメリットは、 市場価格で売却できる点です。
物件を市場価格で売り出して買主を募るため、希望価格で売却できる可能性があります。
とくに、住宅ローンの支払いが残っている場合や最大限の利益を得たい方には最適です。
また、不特定多数の買主候補にアピールできる点もメリットです。
広告や不動産サイトを通じて多くの買主候補に物件をアピールできます。
仲介で不動産売却する際の注意点は、売れるのに時間がかかる可能性がある点です。
売り出すタイミングや不動産の需要によっては、購入希望者が現れるまでに時間がかかったり、価格交渉に難航したりします。
また、売買契約の手続きや買主の住宅ローンの審査など、一連の流れに時間がかかることが多いです。
不動産が売れるまで平均して3か月~6か月かかりますが、物件の状態や立地によってはそれ以上の時間がかかることもあります。
そのため、離婚後も売却期間に余裕があり、希望価格で売却したい方におすすめの売却方法です。
買取とは、不動産会社が売主から直接不動産を買い取る方法のことです。
買取を利用するメリットは、スピーディに不動産売却できる点になります。
買主を探す手間がないため、仲介で売却するよりも早く不動産を現金化できます。
最短1週間程度での売却も可能です。
また、物件の広告も出さないため、近隣住民に詮索をされずに不動産売却できるメリットもあります。
注意点は、売却価格が相場より安くなる可能性がある点です。
不動産会社は、買取後にリフォームや再販売を前提としているため、そのコストを考慮して買取価格を提示します。
そのため、市場価格よりも1~3割ほど安い価格での売却となる傾向にあります。
離婚後、早急に不動産を現金化したい方や、近隣住民に売却することを知られずに売却したい方におすすめの売却方法です。
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不動産会社に仲介を依頼して不動産売却する場合、媒介契約の種類を選択する必要があります。
媒介契約とは、売主と仲介を依頼する不動産会社との間で締結する契約のことを指し、3種類あります。
それぞれの特徴と注意点は、以下のとおりです。
専属専任媒介契約とは、 1社の不動産会社とのみ契約できる媒介契約です。
専属専任媒介契約を選ぶメリットは、 売却活動の進捗状況について、不動産会社から高頻度の報告を受けられる点になります。
不動産会社は週に1回以上の活動報告が義務付けられているため、売主は売却活動の進捗を細かく把握することができます。
また、媒介契約後5営業日以内に物件情報がレインズに登録されるため、早い段階で多くの不動産業者が物件情報を閲覧できるようになる点もメリットです。
レインズとは、不動産会社間が売り出し中の不動産の情報を共有するネットワークシステムのことです。
レインズに登録されると、ほかの不動産会社の顧客にも物件をアピールすることができ、買主が早く見つかる可能性が高まります。
一方でデメリットは、自分で買主を見つけても、必ず不動産会社を通して取引をおこなう必要がある点です。
そのため、週に1回以上は売却活動の進捗報告が欲しい方や自分で買主を探す予定がない方におすすめです。
専任媒介契約も、1社の不動産会社とのみ契約できる媒介契約になります。
専属専任媒介契約との違いは、売却活動の進捗の報告頻度やレインズへの登録、自ら売主を見つけた場合の契約についてです。
専任媒介契約の場合、不動産会社は売主に2週間に1回以上活動報告する義務があります。
また、媒介契約後7営業日以内に物件情報をレインズに登録することが義務付けられています。
そのため、売却活動の報告頻度やレインズへの登録義務は専属専任媒介契約よりも遅くなる可能性がある点がデメリットです。
一方で、売主が自ら買主を見つけた場合、不動産会社を通さずに買主と直接取引が可能です。
したがって、自ら買主を見つけた場合は、不動産会社に支払う仲介手数料を節約できるメリットがあります。
高頻度での報告は必要ない方や自ら買主を見つける可能性がある場合は、専任媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結べます。
そのため、より多くの買主候補に物件を紹介できる可能性がある点がメリットです。
また、不動産会社はレインズへの登録義務がないため、物件情報を公開せずに売却活動を進めることも可能です。
自ら買主を見つけた場合も、不動産会社を通さずに買主と直接取引できます。
一方でデメリットは、不動産会社からの報告義務がとくに定められていない点です。
したがって、定期的な売却活動の進捗報告を受け取ることが難しい場合があります。
好立地で需要が高い物件や複数の不動産会社に仲介を依頼したい場合は、一般媒介契約を結ぶと良いでしょう。
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離婚前に不動産売却した場合、受け取った金額に応じて贈与税が課される可能性があるためご注意ください。
希望価格で売却したい場合は仲介、早く売却して不動産を現金化したい場合は買取で売却する方法がおすすめです。
仲介による不動産売却の場合は、物件やご自身の状況に合わせて媒介契約の種類を選びましょう。
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