不動産売却前に知っておきたい！相続した不動産を売却するの注意点とは？

相続した土地や建物を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる手続きが発生します。
不動産をスムーズに売却するためにも、あらかじめ注意点を把握しておきましょう。
この記事では、相続不動産を売却する際の注意点や媒介契約の選び方について解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区及び名古屋市隣接エリアで相続不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

相続における不動産売却の注意点1.名義変更が必要

相続した不動産を売却するには、まず相続登記をしなければなりません。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人（相続を受ける方）に変更する手続きです。
たとえば父親が亡くなり、長男が実家を相続したとしましょう。
所有者である父が亡くなったからといって、家の名義が相続人に変更されるわけではありません。
名義を変更するにはご自身で法務局へ足を運び、相続登記の申請をする必要があります。
はじめに、不動産の名義に関する注意点を確認しておきましょう。

相続登記をしないと売却ができない

そもそもなぜ相続登記が必要なのかというと、原則として不動産は名義人しか売却できないためです。
ご自身が不動産を相続したとしても、登記をしなければ不動産が自分の所有物だと証明できません。
不動産売買では大きなお金が動くため、買主も所有者がハッキリしない不動産を購入したいとは思わないでしょう。
ご自身が所有者であることを明確にし、売却をスムーズに進めるためにも、相続登記は早めにおこなう必要があります。

相続人が複数いる場合は話し合いが必要

相続人が1人であれば問題ありませんが、2人以上いる場合は誰が名義人となるか決める必要があります。
有効な遺言書があれば基本的にはその内容に沿って遺産を分割するため、指定された方が不動産の名義人となります。
たとえば、遺言書に「家は次男に相続させる」と記載されている場合、不動産の名義変更をするのは次男です。
遺言書が存在せず相続人が複数名いるケースでは、遺産分割協議をして誰が不動産を相続するか決める必要があります。
遺産分割協議では相続人全員の同意が必要なので、トラブルにならないよう早いうちから意見を共有しておくと良いでしょう。
そのほかにも法定相続といって、法定相続割合で共有のまま名義変更する方法もあります。

相続登記は令和6年4月から義務化される

現在、相続登記は任意の手続きであり、申請期限や罰則などもありません。
しかし令和6年4月から義務化されることが決定しているため、不動産を相続する予定のある方は注意が必要です。
正当な理由がないにも関わらず期限内に登記を済ませなかった場合、10万円以下の過料が課される可能性があります。
また施行日より前に相続された不動産も対象となるため、登記していない不動産をお持ちの方は早めに手続きを済ませておきましょう。

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相続における不動産売却の注意点2.期限を意識する

相続不動産を売却するにあたり注意したいのが「期限」です。
相続税の納付や特例の利用には期限が定められており、期限を超えると多くのデメリットが生じます。
ここからは、相続不動産を売却するにあたり気を付けたい期限について解説します。

相続税の申告および納税期限は10か月

相続財産の総額が一定の額（基礎控除額）を上回る場合、超えた分に対して相続税が課税されます。
相続税が発生したら、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内に申告して納税しなければなりません。
そのため不動産の売却代金で納税したい場合は、申告期限までに売却手続きを終わらせる必要があります。
不動産売却にかかる期限の目安は約3〜6か月なので、遅くても相続開始から4か月以内には動き出すようにしましょう。
なお、相続税の基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で求められます。

特例を利用するには3年以内に売却する

相続後に不動産売却をおこなう際は、売却期限の目安を3年以内に設定しましょう。
不動産を相続してから3年以内に売却できれば、以下2つの特例を利用できる可能性があります。
取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、納めた相続税を売却の際にかかった取得費として計上できる制度です。
不動産売却によって得た利益には、譲渡所得税（所得税と住民税）が課されます。
特例の利用により取得費が増えれば、その分売却益が減るため、支払う税金が少なくなります。
ただし特例を利用するには、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに、物件を売却しなければなりません。
相続空き家の3,000万円特別控除
空き家となった被相続人の自宅を売却した際は、相続空き家の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
相続空き家の3,000万円特別控除とは、不動産の売却益から最大3,000万円まで控除できるという制度です。
この特例に関しても、相続開始から以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが条件として含まれています。
いずれの特例も国税庁のホームページを見れば詳細がわかるので、売却前に確認しておくと良いでしょう。

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相続における不動産売却の注意点3.媒介契約の選び方

相続不動産に限らず、土地や建物を売却する際は不動産会社に仲介を依頼する方がほとんどです。
不動産会社に仲介を依頼して本格的に売却を進めるとなったら、まず「媒介契約」を締結します。
媒介契約には3つの種類があるので、それぞれの特徴を把握してご自身に合ったものを選択しましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、自己発見取引も認められています。
自己発見取引とは、親戚や同僚など自分で見つけた買主と直接取引することです。
3つのなかではもっとも自由度が高い契約ですが、不動産会社からの定期的な進捗報告は受けられません。
そのため、買主の反応や内覧状況などを把握しづらく、販売戦略が立てづらいという注意点があります。
不動産会社専用のデータベース「レインズ」への登録が任意なので、周囲に知られずに売却したい方におすすめです。

専任媒介契約

専任媒介契約は特定の1社のみに仲介を依頼する契約ですが、自己発見取引は可能です。
2週間に1回以上のペースで進捗状況を確認でき、また不動産会社は7日以内にレインズへ登録する義務があります。
不動産会社にサポートを依頼しつつご自身でも買主を探したい方は、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は3つのなかでもっとも拘束力が強い契約です。
特定の1社だけにしか仲介を依頼できず、また自己発見取引も認められていません。
しかし1週間に1回以上のペースで進捗状況を確認できるため、売却戦略が立てやすいというメリットがあります。
レインズへの登録も契約から5日以内ともっとも早く、早期売却を目指す方におすすめです。

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まとめ

相続した不動産を売却するには、まず相続登記をして不動産の名義を変更する必要があります。
特例や控除を利用して税負担を軽減するためにも、売却期限は3年以内を目安にして手続きを進めると良いでしょう。
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