空き家を賃貸に出す際の注意点とは？メリット・デメリットも解説

空き家は単に所有しているだけでは、税金や維持費が発生するものです。
そのため、現段階で住む予定がなければ売却するかもしくは賃貸に出すなどの活用が望ましいといえるでしょう。
そこで、空き家を賃貸に出すメリット・デメリット、また注意点について解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区及び名古屋市隣接エリアで、空き家を所有しており活用をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を賃貸に出すメリット

誰も住んでいない空き家は劣化が急速に進んでしまいます。
そのため、空き家を賃貸に出すことは資産価値を維持するなど多くのメリットが期待できるでしょう。
ここでは空き家を賃貸に出すメリットを解説します。
主なメリットは以下の3つです。

●家賃収入を確保できる
●空き家を手放さなくて済む
●自分で物件管理をしなくても良い

上記のメリットについてご説明します。

メリット1：家賃収入を確保できる

空き家を賃貸に出す最大のメリットは、毎月家賃収入を得られる点です。
空き家を活用せずにそのままの状態であれば、維持費や管理の手間がかかるだけです。
しかし、賃貸に出せば家賃収入を確保できるため、空き家にかかる費用に充てることができます。
物件の広さや立地によっても異なりますが、毎月10万円前後の収入も期待できるでしょう。
一度借主が見つかれば長期間の入居が見込めるため、長期的な収入が得られる可能性が高いといえます。

メリット2：空き家を手放さなくて済む

空き家を売却すれば、資産である空き家を手放すことになります。
一方で、賃貸物件として活用すれば資産として所有し続けることができます。
思い出のある家を手放すことは避けたい方には、賃貸に出す方法はおすすめです。
また、将来的に住む予定がある場合や、子どもが住む可能性がある場合は、手放さなくて済むことは大きなメリットといえるでしょう。
そのため、将来的に活用予定がある場合は、契約形態などを考えて貸し出すことをおすすめします。

メリット3：自分で物件管理をしなくても良い

賃貸物件として貸し出せば、借主に物件管理をしてもらえるメリットがあります。
空き家のままであれば、所有者が自ら物件の掃除をしたり、定期的な換気・通水をしたり管理する必要があります。
適切に管理しなければ、空き家の劣化が加速したり、犯罪の拠点となったりするリスクもあるでしょう。
一方で賃貸に出せば借主が物件の管理をするため、所有者は管理をしに空き家に通う必要もありません。

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空き家を賃貸に出すデメリット

一方で、空き家を賃貸に出すことにはデメリットもあります。
主なデメリットは以下の3つです。

●修繕が必要になる
●入居者とのトラブル
●不動産の使用できる権利が制限される

上記のデメリットについてご説明します。

デメリット1：修繕が必要になる

空き家の状態によっては、貸し出す前に大規模な修繕が必要になることがあります。
とくに劣化が進んでいたり、設備が古かったりすると、入居希望者が現れない可能性があるでしょう。
そのため、修繕費用としてまとまったお金が必要になることがあります。
また、入居者が入ってからも継続的な修理が必要になることも多いため、長期的に修繕費がかかってしまう点もデメリットです。
入居者が使用することによって設備の劣化や故障にも対応が必要なため、敷金や礼金で賄えない可能性も高いでしょう。

デメリット2：入居者とのトラブル

空き家を賃貸に出すと、入居者とトラブルになることがあります。
とくに、入居者による家賃滞納や家の使用方法などの対応に悩まされることがあるでしょう。
また、近隣トラブルにより問題が発生した場合も、自分で対処しなければならないため、多大な労力や手間がかかる可能性があります。
将来的に戻る予定がある場合は、戻りづらくなってしまわないようにしっかり対処する必要があります。

デメリット3：不動産の使用できる権利が制限される

空き家で賃貸経営を始めると、所有者ではなく入居者の権利が重視されるようになります。
そのため、賃貸契約をしている間は空き家の所有者であっても自由に不動産を使用することはできなくなるため注意が必要です。
また、契約中は所有者の都合で入居者に退去を申し出ることができません。
このように不動産を使用できる権利が制限される点がデメリットといえるでしょう。

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空き家を賃貸に出す際の注意点

空き家を賃貸に出す際は、注意しなければならない点がいくつかあります。
とくに注意すべき点は以下の3つです。

●空室リスク
●契約形態
●毎年確定申告が必要

それぞれの注意点についてご説明します。

注意点1：空室リスク

空き家を貸し出す際に注意しなければならない点は、空室リスクです。
当然ながら入居者がいなければ、家賃収入は入ってきません。
仮に賃貸に出す前にローンを組んでリフォームなどをおこない、家賃収入を返済に充てることを考えていた場合は、空室中は自己資金でまかなう必要がでてきます。
また、空室状態でも税金や維持費などは毎月必要なため、長い間入居者が決まらない場合は赤字となる可能性もあるでしょう。
さらに、空き家となれば劣化が加速するため、換気や定期的な掃除などの管理をおこなう必要がでてきます。
そのため、空き家を賃貸に出す場合は、借り手が付きやすいのか、需要が見込めるのかを見極めることが大切です。
このように空き家を賃貸に出しても、空室リスクがあることに注意しておきましょう。

注意点2：契約形態

空き家を賃貸に出す際は、借主と締結する契約形態に注意が必要です。
契約形態には、普通借家契約と定期借家契約の2つがあります。
普通借家契約とは、入居者から退去の申し出がない限り、契約が更新され続ける契約方法です。
そのため、正当な理由がなければ所有者の都合で退去させることはできません。
一方で定期借家契約とは、定められた期間のみの契約で、原則として更新ができない契約方法です。
つまり、借主との契約形態を普通借家契約にしてしまうと、貸主の都合で退去させることができないため、将来的に住む予定がある場合はおすすめできません。
そのため、将来的に活用予定がある場合は、貸す期間の定めがある定期借家契約にしておくと良いでしょう。
ただし、借主と貸主の合意があれば定期借家契約でも改めて再契約を締結することはできます。

注意点3：毎年確定申告が必要

空き家を貸し出す賃貸経営をおこなうと、家賃収入を得ることになるため確定申告が毎年必要になるため注意が必要です。
賃貸収入で得る利益によっては、所得税などが課せられることがあります。
また、利用できる税の特例を考えたり、日々の経理や帳簿などにも対応したりしなければなりません。
そのため、空き家を貸し出す際は、本格的な副業を始めるくらいの心構えが必要でしょう。

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まとめ

空き家を将来的に活用する予定がある場合は、一時的に空き家を賃貸に出すのもおすすめです。
賃貸に出せば、毎月家賃収入を得ることができますが、借主とトラブルが発生する可能性もあるため注意しましょう。
また、空室リスクも懸念されるため、空き家の修繕やリフォームをローンで組んでいる場合はリスクも考えておく必要があります。
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