収益物件を売却するタイミングや手順は？高く売るための方法とポイントも解説

老後資金の確保や財産形成のために、収益物件をお持ちの方も多いことと思います。
不動産投資は利回りの高さが重要ですが、売却時に損をしてしまっては、成功とは言えないかもしれません。
今回は収益物件の売却方法をテーマに、売るべきタイミングや手順、高く売却するためのポイントを解説します。
名古屋市昭和区を中心に、16区および名古屋市隣接エリアで収益を得るための不動産をお持ちの方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件の売却方法とともに知っておきたい売るタイミング

収益物件は、売却方法を知るだけでなく、売り出すタイミングにも注意すべきと言えます。
そのため、売却に適したタイミングを見極めることがポイントです。

タイミング1：大規模修繕の前

売却のタイミングとしてまず挙げられるのが、大規模修繕の前です。
収益物件は、入居者に快適な住環境を提供するため、一般的に数年に一度は大規模修繕が実施されます。
外壁塗装や設備の大掛かりな修理といった、大きな費用がかかるときは、売却のチャンスです。
予想している売却益より、大規模修繕にかかる費用の方が高い場合、売り出すタイミングと言えます。
また、収益物件の区分投資をしていると、大規模修繕の際に一時金の支払いを求められたり、修繕積立金が値上げされたりするケースがあります。
大規模修繕がいつ実施されるのかを把握し、売り出すタイミングを逃さないことが、売却のポイントです。

タイミング2：満室や入居者がいる状態

満室や入居者がいる状態も、売却に適したタイミングです。
区分投資をおこなっている収益物件の売却では、入居者がいる状態で売却した物件をオーナーチェンジ物件と呼びます。
入居者を探す必要がなく、購入後すぐに家賃収入が得られるため、投資家からのニーズが高いです。
単身者が多く住むワンルームマンションは、投資家が購入するケースがほとんどなので、入居者がいる方が売却でも有利と言えるでしょう。
ちなみに、退去後次の入居者がなかなか決まらなかったり、空室期間が長くなったりしている状態は、競争力が落ちている証拠となります。
やむを得ず家賃を下げると売却金額にも影響するため、なるべく満室に近い状態で売り出すことが重要です。

タイミング3：築20年を過ぎる前

築年数も、売却するタイミングを見極める判断材料のひとつです。
収益物件に限らず、建物は築年数の経過とともに資産価値が減少します。
とくに築年数が20年を超えると、設備が故障したり、間取りなどがニーズに合わなかったりするため需要が減少しやすいです。
築古になると利回りで勝負するしかなくなるため、タイミングを逃さないよう注意しなければなりません。
ただし、近年は築古物件を購入し、自分好みにリフォームやリノベーションをする方が増えています。
そのため、築20年を過ぎていても、一定の需要はあるかもしれません。
また、マンションの場合、築 20年を超えると資産価値の下落スピードは落ち、ほぼ横ばいとなります。
下落リスクが低いため、投資家からのニーズもある程度は期待できるでしょう。

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収益物件を売却する方法と手順

続いて、収益物件を売却する方法と手順について解説します。
収益物件における主な売却方法は、仲介と買取の2種類です。

仲介の場合の売却方法と手順

売却方法として仲介を選ぶ場合、下記の手順で手続きをおこないます。

●査定を依頼する
●不動産会社が査定をし金額を提示する
●媒介契約を締結する
●売却活動をおこなう
●売買契約と引き渡しをおこなう

まずは、不動産会社に収益物件がいくらで売れるのか、査定を依頼します。
そのあとに契約期間や報酬などの条件を決め、媒介契約を締結するのが一般的な手順です。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの種類があります。
一般媒介契約は、複数の不動産に仲介を依頼できますが、売り主への状況報告の義務がないため進捗がわかりにくい点がデメリットでしょう。
そのため、収益物件をスムーズに売却したい場合は、専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめです。
媒介契約を締結したあと、不動産会社が実際に収益物件を売りに出し、販売活動を開始します。
インターネット上に物件の情報を掲載したり、チラシを作成してポスティングしたり、状況によってはオープンハウスを実施することもあります。
買主が見つかったら売買契約を交わします。
買主との売買契約のあとに、決済と引き渡し、鍵の受け渡しなどをおこないます。

買取の場合の売却方法

売却方法として買取を選ぶ場合、下記の手順で進めます。

●査定を依頼する
●不動産会社が査定をし金額を提示する
●金額に納得できれば不動産会社と売買契約を締結する
●引き渡しをおこなう

買取は、仲介とは少し手順が異なります。
仲介とは違い、販売活動をおこなったり買主を探したりする必要がないからです。
仲介より短期間で売却できるため、早く売りたい方に適した方法と言えるでしょう。
また、販売活動をおこなわないため、周囲に知られることなく売却できるのも、大きなメリットです。

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収益物件を高く売却するための方法とポイント

最後に、収益物件を高く売却するための方法とポイントを解説します。

高く売るためのポイント1：適したタイミングで売り出す

高く売るための方法としてまず挙げられるのが、適したタイミングで売り出すことです。
先述のとおり、収益物件には売り出すべきタイミングがあります。
タイミングを誤ると、安く手放すことになるかもしれません。
高く売るためには、大規模修繕の前や満室になっているときなどを狙うと良いでしょう。
また、不動産の価格が上昇しているときも、高く売れる可能性があります。
地価や不動産指数などをチェックし、値動きを把握しておくことも大切です。

高く売るためのポイント2：利回りをもとに売り出し価格を決める

売り出し価格を決める際は、利回りを基準に考えることがポイントです。
利回りをもとに考えれば、相場に近い価格を算出できます。
相場とかけ離れた価格で売りに出しても買主が見つからず、売却期間が長引く恐れがあります。
売れ残りのイメージを与えてしまったり、値下げ交渉に応じる必要があったりすることを考えると、適正価格を設定するのが早期売却への近道です。

高く売るためのポイント3：早く売ることにもこだわる

収益物件や土地、建物などの不動産は、高く早く売るのが理想的です。
そのため、高く売ることだけなく、早く売ることにもこだわるべきと言えます。
先述のとおり、長いあいだ売りに出されている不動産は、不人気だと思われてしまいます。
時間が経過すればするほど売却しにくくなり、成約がどんどん遠ざかってしまうでしょう。
「早く売る＝高く売る」ことにつながるので、早期の売却を目指すことがポイントです。

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まとめ

収益物件の売却には適したタイミングがあるため、いつ売るべきかを見極めることが重要です。
主な売却方法は仲介と買取の2種類があり、買取はよりスムーズな売却が見込めます。
売り出し価格の決め方や、高く早く売るためのポイントも押さえ、収益物件の売却をぜひ成功させましょう。
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