2023-12-22
居住用物件の売却は住み替えなどがきっかけになりますが、収益物件は売却のタイミングを計ることが難しいかもしれません。
そこで今回は、収益物件の売却に適したタイミングや、売却によって生じるメリットとデメリットについて解説します。
名古屋市昭和区を中心とした16区、および名古屋市隣接エリアで収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
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収益物件とは、他の方に貸して賃貸収入を得ることを目的とした不動産です。
アパートやマンションをはじめ、オフィス系やテナント系の物件、コインパーキングなどが該当します。
居住用の物件とは目的が異なるほか、購入時に使用するローンなどに違いがあります。
ただし、売却する方法は居住用の物件とほぼ同じです。
収益物件のおもな売却方法には、居住用物件と同じく「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介とは、不動産会社を介して買主を見つけて売却する方法です。
メリットは、売主が売り出し価格を決められるため、相場に近い金額で売却できる可能性があることです。
ただし、売却には一般的に3~6か月ほどの期間がかかり、買主が見つからない場合はさらに長引いてしまいます。
もう1つの買取は、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
こちらのメリットは、買主を探す必要がなく、スピーディーに売却を完了できることです。
しかし、不動産会社が収益物件を再販売する際に必要なリフォームなどの費用が差し引かれるため、買取価格は仲介よりも安くなる可能性があります。
一般的に、買取価格は相場の7~8割ほどになると言われています。
居住用物件は、「新居に住み替える」「住む方がいなくなった」などが売却のきっかけになることが多いでしょう。
しかし、収益物件はいつ売却したら良いのか、そもそも売却するべきなのか、悩んでしまうかもしれません。
1つの目安になるのは、売却に適していると考えられる以下のタイミングです。
●不動産の価格が上昇しているとき
●収益物件としての価値が低くなる前
●大規模修繕をおこなう前
不動産の価格が上昇している時期は、売却価格が高くなり、大きな利益を得られる可能性があるでしょう。
また、収益物件は築年数とともに価値が下がるので、ある程度の価値があるうちに売却することも1つの方法です。
そして、大規模修繕も売却のタイミングにおいて考えるべきポイントです。
建物は徐々に劣化するので、ある程度の築年数になったら、外壁塗装などの大規模修繕をおこなう必要があります。
その際、収益物件が一棟の場合は高額な費用がかかり、マンションの一室などの場合は修繕積立金だけでは足りず、一時金を請求される可能性があります。
大規模修繕後は修繕積立金が値上がりすることも多いので、その前に売却を検討したほうが良いと言えるでしょう。
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収益物件には売却に適したタイミングがあり、売り時を逃すと売却価格が低くなることや、大規模修繕に高額な費用がかかって経営を圧迫することなどが懸念されます。
ただし、収益物件を売却したほうが良いか検討する際は、タイミングだけではなく得られるメリットについて考えることも大切です。
そのまま所有しているよりも、売却したほうがメリットを得られそうな場合は、具体的に検討したほうが良いと言えるでしょう。
収益物件の売却によって得られる可能性のあるおもなメリットは、以下の3つです。
●まとまった現金が手に入る
●経営にかかる手間がなくなる
●損失が生じるリスクがなくなる
これらのメリットについて、それぞれ解説します。
収益物件を所有していると毎月賃貸収入を得られますが、修繕費などの費用も発生します。
また、空室で賃貸収入がなくなることもあるため、まとまった金額を収入として得ることは難しいかもしれません。
その点、収益物件を売却すると、まとまった現金が手に入ります。
得られた現金は、新たな投資計画を実行したり、個人事業を立ち上げたりなど、幅広い用途に活用できるでしょう。
収益物件を経営すると、定期的な収入を得られる一方で、さまざまな手間がかかります。
たとえば、不具合が生じたら修繕が必要になり、空室になったら入居者を募集しなくてはなりません。
収益物件を売却すると、経営にかかるそれらの手間から解放されます。
収益物件には、損失が生じるリスクがあります。
空室が多かったり、長期間入居者が見つからない部屋があったりすると、収入が減って収支がマイナスになることがあるでしょう。
また、当初の想定より出費が増えた場合も、収支がマイナスになってしまいます。
たとえば、金利が上昇してローンの返済額が増えることや、思わぬ修繕が発生して出費がかさむことなどがあるかもしれません。
その点、収益物件を売却すると収支が確定するので、損失が生じるリスクがなくなります。
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収益物件の売却を検討する際は、メリットだけではなく、デメリットが生じる可能性があるので注意が必要です。
まず、どのようなデメリットが生じるのか、確認しておきましょう。
収益物件を売却すると、以下のようなデメリットが生じる可能性があります。
●賃貸収入がなくなる
●売却に時間がかかる可能性がある
●トラブルが発生することがある
売却すると収益物件を手放すことになるので、それ以降は定期的な収益がなくなります。
ただし、まとまった現金は手に入るので、資金が必要な場合や物件の収益性が低いと感じるときなどは、売却したほうが良いかもしれません。
また、買主がなかなか見つからないと、売却に時間がかかってしまいます。
その場合は、販売戦略の練り直しなどの手間が増えることもあるでしょう。
そして、トラブルが発生する可能性があることも、売却によって生じるデメリットの1つです。
とくに、入居者がいる収益物件を売却する際は、トラブルに注意が必要です。
収益物件の買主は通常、候補の物件を内覧してから購入を決断します。
しかし、入居者がいる部屋は基本的に内覧ができず、買主は室内の状態を把握しないで購入するため、思い違いが発生する可能性があるのです。
買主が入居者を決められないことや、入居条件を変更できないことなども、トラブルの原因になる可能性があるので注意しましょう。
収益物件の売却によって生じるデメリットは、先述した買取を選択すると回避できる可能性があります。
たとえば、買取は不動産会社が物件を直接買い取るので、買主が見つからなくて売却が長引く心配がありません。
また、不動産会社に売却すれば、あとでトラブルが発生する心配もなくなるでしょう。
買取価格は仲介よりも下がりますが、早ければ3日から1週間で成約となるため、現金化を急いでいる場合にもおすすめです。
価格の高さよりも、スムーズな売却やトラブル回避を重視する方は、ぜひ検討してみましょう。
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収益物件には、売却に適したタイミングがあります。
タイミングが合い、メリットを感じられるときは売り時だと考えられるので、売却を検討してみましょう。
売却方法は居住用物件とほぼ同じなので、仲介と買取のうち、ご自身の考えや売却する物件に適しているほうを選びましょう。
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