リースバックでよく起きるトラブル事例や注意点とは?対策も解説

リースバックでよく起きるトラブル事例や注意点とは?対策も解説

この記事のハイライト
●リースバックの注意点は「買取価格」「買戻価格」「賃貸期間」の3つ

●家賃が支払えないや買戻しができない、勝手に売却されたなどのトラブル事例が多い

●トラブルを防ぐための対策は、契約書のチェックや適正価格の確認、資金計画を立てること

住宅ローンの返済が苦しいときに活用できるリースバック。
しかし、リースバックの契約をめぐってトラブルに発展する事例もあるため、事前に注意点を理解しておくことは大切です。
本記事は、リースバックの注意点やトラブル事例、トラブルを回避する対策について解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区および名古屋市隣接エリアに不動産をお持ちの方は、ぜひ参考になさってください。

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トラブルが起きる前に要確認!リースバックの注意点とは?

トラブルが起きる前に要確認!リースバックの注意点とは?

リースバックとは、自宅を売却した後も不動産会社と賃貸借契約を結んで、そのまま住み続ける契約です。
リースバックを利用すると、不動産を現金化して資金調達できるうえに、新たな住居を探す手間や費用を省くことができます。
そのため、住宅ローンの返済が困難な方や、資金が急に必要な方にとって、家を手放さずに資金を調達できるリースバックはとても魅力的ですよね。
しかし、リースバックを利用する際は、トラブル防止のためにも以下の点に注意が必要です。

注意点①買取価格

リースバックでは、通常の市場価格よりも安い価格で買い取られることが一般的です。
リースバック会社は、将来的なリフォーム費用や家賃の利回りなどを考慮して買取価格を決定します。
そのため、住宅ローンの返済に充てるためにリースバックを利用する場合は注意が必要です。
住宅ローンの支払いがまだ残っている場合は、リースバックの買取価格で住宅ローンを返済できるか確認してから検討すると良いでしょう。

注意点②買戻価格

リースバックの契約内容によっては、将来的に自宅を買い戻すことも可能です。
ただし、自宅を買い戻すときの価格は、売却したときの価格よりも1.1倍から1.3倍ほど高くなる点にご注意ください。
前述のとおり、リースバックを利用すると、相場よりも安い価格で自宅を売却することになります。
そのため、相場に近い価格で買い戻す際は、必然的に売却価格よりも高くなるのです。
また、買い取る不動産会社は登記費用などを負担するため、その分も考慮されて買戻価格が設定されます。

注意点③賃貸期間

売却後も自宅に住み続けるために、不動産会社と賃貸借契約を結ぶ際は、賃貸期間にも注意が必要です。
リースバックの賃貸期間は、2年に設定されることが多く、長期的に住み続けられるとは限りません。
普通借家契約を結んだ場合は、期間満了後も借主の意向で契約更新ができます。
しかし、定期借家契約の場合は、貸主の合意を得て再契約を結ばない限り、期間満了時には退去しなければなりません。
そのため、自宅をリースバックで売却後も長期にわたって賃貸で住み続けたい場合は、事前に賃貸期間や契約更新について確認することが大切です。

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リースバックのトラブル事例とは?

リースバックのトラブル事例とは?

リースバックの注意点がわかったところで、実際にどのようなトラブルが起きているのかについても気になりますよね。
リースバックでよく起こるトラブル事例は、以下のとおりです。

事例①家賃が高くて支払えない

リースバックで設定される家賃は、周辺の同じような物件と比較して高めに設定されることが多いです。
不動産会社は、利益を確保するために、物件の売却価格から利回りを計算します。
一般的に、1年間で支払う家賃は、売却価格の1割ほどです。
したがって、売却価格が高いとその分家賃も高くなる可能性があります。
実際に、家賃が支払えなくなり、トラブルに発展する事例もあります。
そのため、リースバックで得た売却代金を住宅ローンの返済に充てる予定の方は、月々の家賃をしっかりと支払えるか確認することが大切です。
また、契約の際には「家賃は変動しない」との約束があったにも関わらず、賃貸借契約の更新時に家賃が上がってトラブルになるケースもあります。

事例②買い戻しに関するトラブル

リースバック会社との賃貸借契約終了後に自宅を買い戻す約束をしたにも関わらず、買い戻すことができなかったトラブル事例も多いです。
たとえば、買主が高額な買戻価格を要求したり、買い戻し自体を拒否したりなどのケースが挙げられます。
また、売主が期限までに買戻価格を用意できなくて、自宅を買い戻せなかったトラブル事例もあります。
とくに、口頭で買い戻しの約束をしていた場合、買い戻し条件が不明瞭なため、トラブルに発展しやすいです。

事例③勝手に物件を売却された

リースバックで自宅を売却した後は、元の所有者は借主として家賃を支払いながら自宅に住むことができますが、所有権は不動産会社に移転します。
そのため、賃貸中に、不動産会社の都合で、物件が第三者に転売されるケースもあります。
所有者は買主である不動産会社になるため、賃借人である元の所有者の許可なしに売却すること自体は違法ではありません。
しかし、事前通知もなく貸主が突然変わるのは、借主からすると不安でしょう。

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リースバックのトラブルを防ぐ対策とは?

リースバックのトラブルを防ぐ対策とは?

リースバックのトラブルを防ぐためには、以下の対策を講じることが大切です。

対策①契約書の入念な確認

リースバックの契約を結ぶ際は、賃貸借契約の種類や買い戻しの条件などの契約内容をしっかりと確認しましょう。
賃貸借契約を確認するときは「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらになっているかがポイントです。
前述のとおり、定期借家契約だった場合は、期間終了後に物件を退去させられるリスクが高まります。
自身の状況や希望に合う契約形態になっているかしっかりと確認しましょう。
賃貸期間の終了後に物件の買い戻しを考えている場合、リースバックの契約時に具体的な条件を取り決めて契約書に明記しておくことが必要です。
口頭での約束だけでは、後々トラブルの原因となる可能性が高まりますが、契約書に明記することで両者の権利・義務を明確にできます。
また、買戻価格が相場よりも高すぎないかも確認しましょう。
買い戻しをおこなう際の条件は、たとえば家賃の滞納がないことや、退去しないことなどが挙げられます。

対策②適正価格の確認

買取価格が、適正な価格になっているかを確認するために相場を把握することも大切です。
不動産の相場は、不動産情報サイトなどで売り出し中の近隣の類似物件を検索する方法や「レインズマーケットインフォメーション」で近隣の過去の取引事例から調べる方法があります。
レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が提供する不動産の成約価格などの取引情報を公開しているサイトです。
レインズマーケットインフォメーションでは、地域や物件の種別だけでなく、間取りや築年数、駅からの距離などの細かい条件を絞って直近1年の取引事例を調べることができます。
買取価格が相場よりも安すぎた場合、将来的に家賃の支払いが負担になる可能性があるため、ご注意ください。

対策③資金計画を立てる

リースバックでは、家賃が周辺相場よりも割高に設定されるため、支払えなくなって滞納することにならないようにしっかりと計画を立てることも大切です。
現在の収入だけでなく、失業や家族が病気になったときのための生活予備費も考慮して、資金計画を立てましょう。

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まとめ

リースバックを申し込むときの注意点は、買取価格と買戻価格、賃貸期間の3つです。
リースバックでよく起こるトラブルは、家賃が支払えない、買い戻しができない、勝手に売却されたなどが挙げられます。
トラブルを防ぐためには、契約書のチェックや適正価格の確認、資金計画を立てるなどの対策を講じることが大切です。
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村田真義

資格:宅地建物取引士 住宅ローンアドバイザー 電気工事士 危険物取扱者

安心して不動産の売買をしてほしいという思いから、積極的に顔を見せて身分を明らかにしています。
しつこい営業はしません。わたしもしつこくされるのが嫌いです。
名古屋市は、住みやすく、美味しいものも多く、働きやすいと、たくさん良いところがあります。
一人でも多くの人に、名古屋の良さを知って欲しい、そして暮らして、働いて定住して欲しいと思っています。

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