土地のリースバックの仕組みとは？活用方法やメリット・デメリットを解説

まとまった資金が調達できるリースバックですが、土地にも利用できるのか気になっている方もおられるのではないでしょうか。
不動産によるリースバックとは仕組みが異なるものの、リースバックによる土地活用は可能です。
そこで、土地をリースバックすることはできるのか、土地活用方法やメリット・デメリットについて解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区及び名古屋市隣接エリアで、土地を所有している方はぜひ参考になさってください。

土地をリースバックできる？土地のリースバックの仕組みとは

不動産売却におけるリースバックとは、不動産を活用した資金調達の1つで、売却後もそのまま住み続けることができる仕組みのことです。
また、居住用に限らず倉庫や工場、車などもリースバックすることはできます。
では、建物がない土地の場合はリースバックできるのでしょうか。
ここでは、土地をリースバックできるのか、仕組みについて解説します。

土地をリースバックできる？

結論からいえば、建物がない土地のみでもリースバックすることはできます。
ただし、不動産のリースバックとは仕組みが少し異なります。
土地活用のリースバックは「建設協力金方式」とも呼ばれ、事業目的であることが多いです。
土地の所有者は活用したいけれど建物を建てるだけの資金がありません。
一方で、資金がある事業者は土地を探しています。
この両者が一致した際にリースバック（建設協力金方式）がおこなわれます。

土地のリースバックの仕組み

土地のリースバックである「建設協力金方式」は、以下のような流れで進みます。

●事業者を決める
●事業者から建設協力金を受け取る
●所有者は事業者の希望どおりの建物を建てる
●建物を事業者に貸し出す
●事業者から毎月賃料を受け取る

土地でリースバックをおこなう場合は、まずは事業者を決めなければなりません。
多くの場合は、デベロッパーと呼ばれる土地や建物の開発事業の企画を手掛ける事業者と契約することになるでしょう。
事業者とリースバックを契約すると、所有者の土地に建物を建てるために事業者から「建設協力金」を受け取ります。
建設協力金を受け取ったら、所有者は事業者の希望に合った建物を建てます。
そして、事業者はその建物を使用して事業をおこない、所有者は月々賃料を受け取るといった仕組みです。
ただし注意点は、所有者は賃料の満額を受け取ることができない点です。
事業者から提供された建設協力金は、毎月事業者へ返済する必要があります。
そのため、実際に受け取れる金額は、賃料から建設協力金を差し引いた金額になることを注意しましょう。

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リースバック制度が使える土地活用方法

リースバックが使える土地活用方法にはさまざまありますが、ここでは「アパート経営」「コンビニエンスストア経営」「テナント経営」の3つの活用方法について解説します。

活用方法①アパート経営

リースバックに適した土地活用方法に、アパート経営があります。
アパート経営したい事業者とリースバック契約を締結し、建設協力金を受け取ったあとにアパートを建築し事業者に貸し出します。
リースバックであれば入居者募集や建物の管理などすべて事業者がおこなうため、所有者は手間がかかりません。
入居者からの家賃は得られませんが、事業者からの賃料を得ることができます。
入居者の有無の心配をせずに賃料を受けとることができるため、メリットとしても大きいといえるでしょう。

活用方法②コンビニエンスストア経営

コンビニエンスストア経営も、リースバック制度を使うことができます。
所有者は信頼できるコンビニエンスストア会社を選んで、リースバック契約を結びます。
契約後は所有者がコンビニエンスストアを建築し、それを事業者が借り上げて経営していく仕組みです。
店舗を貸し出した時点から賃料が入ってくるためメリットといえるでしょう。
ただし、コンビニエンスストア経営の場合は建設協力金が受け取れないケースもあります。
その際は、建築費用はすべて土地の所有者が負担することになるため注意が必要です。
また、リースバック契約をしても、コンビニエンスストアがつぶれてしまうリスクもある点に注意しましょう。

活用方法③テナント経営

テナント経営もリースバックに適した土地活用方法の1つです。
アパート経営と違い、賃貸物件を利用するのが事業者であるため、安定性が望めるメリットがあります。
また、大規模なテナントでなければ建設費用も安く抑えることが可能です。
とくに立地がよければ多数のリースバックの申し入れが期待できるでしょう。
一方で、立地が悪い場合はテナントに入る事業者を探すのに時間がかかる可能性もあります。
所有する土地がテナント経営に向いているか、立地条件や周辺環境なども含めて判断することが大切です。

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土地をリースバックするメリット・デメリットとは

最後に、土地をリースバックするメリット・デメリットを解説します。
土地活用をおこなう前に、あらかじめメリット・デメリットを把握しておくことをおすすめします。

土地をリースバックするメリット

主なメリットは以下の2つです。

●建設費用の負担を減らせる
●空室リスクがない

土地をリースバックする最大のメリットは、建設協力金を得られる点ではないでしょうか。
たとえば、土地にアパートやテナントを建設すると何千万円といった資金が必要になります。
しかしリースバックであれば事業者から建設協力金を得られるため、自己負担が少なくて済みます。
建設協力金が足りない場合は、自己資金やローンを組む必要もありますが、ほとんどのケースが建設協力金で賄えるでしょう。
また、空室リスクがないこともメリットの1つです。
空室リスクとは、空室により最大限の賃料を得ることができないリスクのことを指します。
物件を所有していても借り手がなく空室となっていれば、本来得られるはずの収入が得られないことになってしまいます。
しかし、リースバックであれば空室リスクを背負う必要がありません。
リースバック制度では、あくまでも物件を貸す相手は建設協力金を支払った事業者と決まっているためです。

土地をリースバックするデメリット

主なデメリットは以下の2つです。

●固定資産税が増加する
●事業者が契約途中に撤退すると処理が煩雑になる

リースバック制度を利用して建てた建物の所有権は土地の所有者にあります。
そのため、建物にかかる固定資産税も所有者が支払わなければなりません。
土地のみを所有していた際は、土地にくわえて建物の両方に税金が課されるため負担が増えてしまいます。
また、リースバック契約終了後は、賃料が得られなくなり税負担が生活に影響する恐れもあるため注意が必要です。
さらに、事業者が契約途中で契約を放棄し撤退した場合に、建設協力金の返済が煩雑になってしまう点もデメリットです。
返済義務をなくす契約にしていた場合は、残りの金額が所得税として課されてしまいます。
どちらにしても高額な費用を負担することになるため、途中撤退には注意が必要になります。

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まとめ

不動産におけるリースバックとは仕組みが異なりますが、土地でもリースバックにより活用することは可能です。
事業者から建設協力金を得られるため、資金が手元にない方にはおすすめの活用方法といえます。
ただし、固定資産税が増えたり、途中撤退された際にリスクが生じる点に注意しておく必要があります。
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