リースバック契約で必要な2つの契約書とは？確認すべきポイントを解説

リースバックを契約する際は「売買契約書」と「賃貸借契約書」の2つが必要になります。
契約の際は、2つの契約書について、事前に話していた内容が反映されているか確認することが大切です。
そこで、リースバックの売買契約書と賃貸借契約書の記載内容について、また特約についても解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区及び名古屋市隣接エリアで、住宅ローンの返済が苦しい方はぜひこの記事を確認してみてください。

リースバック契約に必要な契約書①売買契約書の記載内容

まずは、リースバック契約で必要な契約書「売買契約書」の記載内容について解説します。
売買契約書は、売主と買主が売買契約を結ぶ際に必要となる書類です。
一般的な不動産売買契約書と大きく違う点はありませんが、リースバックにしかない事項も記載されているため注意しましょう。
売買契約書の記載内容は以下のとおりです。

●契約者名
●売買価格
●決済日（引き渡し日）
●買い戻しの可否など
●物件概要

それぞれの記載内容と確認すべきポイントをご説明します。

契約者名

リースバックの売買契約書には、まず契約者名が記載されているため、売主と買主の名前と住所を確認しましょう。
とくに注意したいのが、共同名義になっている場合です。
共同名義となっている場合は、契約時に全員の署名と印鑑証明書が必要になるからです。
スムーズに契約するためにも、前もって確認しておくようにしましょう。

売買価格

売買価格は確認すべきなかでも重要な部分なため、事前に話していたとおりの金額になっているかを確認しましょう。
間違ったまま契約をしてしまうと、間違った金額で取引することになりかねないため、注意が必要です。

決済日（引き渡し日）

決済日や引き渡し日の確認も大切です。
とくに資金調達のためにリースバックを利用する場合は、決済日が合っているかどうか入念にチェックしましょう。

買い戻しの可否など

リースバックは、将来買い戻しすることが可能です。
買い戻しを希望している場合は、条件をしっかりと確認することが重要です。
買い戻し価格はいくらになっているか、買い戻しが可能な期間も確認します。
売買契約書に記載がない場合は、将来買い戻したくても買い戻せない可能性があります。
後々のトラブルにならないためにも、口約束などではなく書面でしっかりと残しておくことが大切です。

物件概要

土地面積や延床面積、築年数、設備、不具合など物件概要についても目を通しておきましょう。
内容に間違いがあると、後々トラブルに発展してしまう可能性があります。
とくに建物や設備の不具合などは、お互いしっかりと確認したうえで契約書に記載するようにしましょう。
また、不具合や欠陥を知りながら隠すと、損害賠償を請求される可能性もあるため注意が必要です。

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リースバック契約に必要な契約書②賃貸借契約書の記載内容

続いて、賃貸借契約書の記載内容について見ていきましょう。
賃貸借契約書は、売買代金の精算と同じタイミングで契約を結ぶのが一般的です。
賃貸借契約書の記載内容で確認すべきポイントは以下のとおりです。

●契約の種類・契約期間
●家賃の金額と支払い方法
●退去時の原状回復について

それぞれ順番にご説明します。

契約の種類・契約期間

まず、もっとも重要なのが契約の種類が「普通借家契約」となっているか「定期借家契約」となっているかどうかです。
普通借家契約とは、半永久的に契約を継続できる契約方法です。
たとえば契約期間が2年であった場合でも、継続を希望すれば随時契約を更新することができます。
一方で定期借家契約は、契約に更新という概念はなく、契約満了となれば自動的に契約が終了してしまう契約方法です。
ただし、契約終了後に住み続けることを希望している場合は、改めて契約を結び直す再契約は可能です。
このように、契約の種類によって契約内容が異なるため、必ず確認しておくようにしましょう。

家賃の金額と支払い方法

リースバックは、売却後も家賃を支払いながら住み続ける契約方法のため、家賃の金額と支払い方法も確認すべきポイントです。
リースバックは、一般的な賃貸物件に比べて家賃が割高になる傾向があります。
賃貸期間が長いほど家賃負担が大きくなるため、確実に支払っていけるかどうかも再度確認しておきましょう。
支払い方法は、一括払いや月払いなど契約内容によって異なります。
また、将来的に家賃が値上げされることがあるかどうかも事前に取り決めて、書面に示しておくと良いでしょう。

退去時の原状回復について

一般的な賃貸物件と同様に、退去時の原状回復や費用負担などはしっかりと確認すべきポイントです。
退去する場合は、どのくらい前までなら退去の申し出が可能なのか、また現状回復の費用負担についても目を通しておきましょう。

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リースバック契約に必要な契約書③特約について

リースバック契約では、買い戻し特約や中途解約に関する特約、禁止事項などが特約として記載されます。
特約の内容を間違って認識していたり勘違いをしていたりすると、後々トラブルになる可能性があるため注意が必要です。
注意すべきポイントとともに解説します。

買い戻し特約

リースバックを利用して将来的に家を買い戻したい場合は、買い戻し特約を付けることができます。
住宅ローンの返済が苦しくて、一時的にまとまった資金を調達することを目的としている場合、あとで買い戻すことができるリースバックは非常に有効な手段です。
ただし、気を付けなければならない点は、リースバック中の物件が転売されてオーナーが変わったときです。
新しいオーナーが、買い戻しに応じないケースもあります。
このような場合でも、契約書にしっかり買い戻し特約が記載されていれば、新オーナーにも買い戻す権利を主張することができるでしょう。
買い戻し特約については、冒頭でご説明したように「売買契約書」に取り決めが記載されています。

定期借家契約の中途解約に関する特約

リースバック時に締結する契約の種類が「定期借家契約」の場合は、基本的に途中で解約することができません。
もしも、解約したい場合は違約金を支払う必要が出てきます。
ただし、賃貸借契約書に中途解約に関する特約が記載されていれば、その規定に沿って解約することが可能です。
そのため定期借家契約の場合は、中途解約に関する特約が記載されているかを契約時に確認しておくことをおすすめします。

禁止事項など

賃貸借契約では、物件を利用する際の禁止事項が契約書の特約部分に記載されていることがあります。
たとえば「ペット飼育」や「リフォーム」「第三者への又貸し行為」です。
今まで所有者として生活していた際は問題なかった部分が、リースバックにより禁止事項となることも出てくるため注意しましょう。

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まとめ

リースバックの契約では、売却時の「売買契約書」と、引き渡し時に同時に締結する「賃貸借契約書」の2つが必要です。
とくに、賃貸借契約では普通借家契約か定期借家契約か、また契約期間など確認すべき事項が多いため、トラブルにならないためにもしっかり目を通しておくと良いでしょう。
また、将来的に買い戻しを希望している場合は、契約書の書面にしっかりと残しておくことをおすすめします。
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