リースバックとリバースモーゲージの違いを解説！それぞれに適した方とは？

リースバックとリバースモーゲージは、似ていると思うかもしれません。
しかし、仕組みやメリットなどには違いがあり、それぞれに向いている方も異なります。
そこで今回は、リースバックとリバースモーゲージの違いについて解説します。
名古屋市昭和区を中心とした16区および名古屋市隣接エリアで、不動産を活用した生活資金の確保をお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みにおける違いとは

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅を離れることなく資金を得られる方法です。
ただし、その仕組みには大きな違いがあり、メリットやデメリットにも異なる点があります。
自宅を利用した資金調達を検討する際は、2つの違いを理解しておくと、どちらがご自身に向いているか判断しやすくなるでしょう。
まず、それぞれの仕組みを確認しておきましょう。

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅を売却したあとに賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける方法です。
売却と賃貸を組み合わせた仕組みが特徴であり、物件の売却先が貸主になるイメージです。
売却するので自宅の所有権は失いますが、売却金としてまとまったお金を受け取ることができるうえ、売却後は家賃を支払って借主として同じ住居で暮らせます。
買取代金を支払うと自宅を買い戻せる契約の場合は、再び所有権を得られる可能性もあります。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借り入れる方法です。
一般的には、自宅の資産価値に応じた現金を受け取り、毎月の返済は利息分のみで、元本は所有者が亡くなったときに担保である不動産を売却して一括返済します。
このような仕組みなので、リバースモーゲージはシニア向きであり、多くの場合は一定の年齢以上の方が対象です。
借り入れるお金は一括で受け取るほかに、毎年一定金額を受け取るなどの方法も選択できます。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みにおける違い

リースバックとリバースモーゲージの仕組みをそれぞれ確認したら、2つの方法の違いを整理してみましょう。
大きな違いは、売却であるか借り入れであるかです。
リースバックは売却なので、お金は一括で受け取り、使い道に制約はありません。
自宅を売却するので所有権を失いますが、利用条件に幅があるので活用しやすいでしょう。
一方、リバースモーゲージは借り入れなので、お金の受け取り方は選択できますが、使い道は生活資金などに限定されます。
不動産の所有権は保持したままとなり、物件には抵当権が設定されます。
一定の年齢以上など、条件が比較的厳しいので、利用したくてもできないことがあるでしょう。

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リースバックとリバースモーゲージのメリットにおける違いとは

リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いを把握したら、メリットの違いも確認しておきましょう。
デメリットにも違いがあるので、併せて解説します。

リースバックとリバースモーゲージのメリットにおける違い

リースバックのメリットとしてまず挙げられるのは、自宅に住みながらまとまった現金を得られることです。
引っ越し費用がかからず、周囲に自宅の売却を知られる心配もありません。
自宅の売却金の使い道に制約がないので、住宅ローンの返済や子どもの学費など、さまざまな用途に使えます。
また、自宅にかかるさまざまな費用がなくなることも、リースバックのメリットです。
毎年発生する固定資産税をはじめ、自宅の維持や修理のための出費がなくなり、マンションの場合は管理費や修繕積立金の支払いがなくなります。
一方、リバースモーゲージも自宅に住みながら現金を得られることがメリットで、この点はリースバックと同じです。
リースバックと違うメリットには、家賃がかからないことが挙げられます。
毎月の支払いは基本的に利息分のみなので、貯蓄を残して生活できる可能性が高まるでしょう。
また、通常は高齢になると借り入れは難しいものですが、リバースモーゲージはシニア向けのサービスであるため、比較的高齢でも利用できます。

リースバックとリバースモーゲージのデメリットにおける違い

リースバックのデメリットは、家賃がかかることと、自宅にずっと住み続けられるとは限らないことです。
家賃は自宅の売却金額を基にして設定されるため、周辺の相場より高くなる可能性があり、負担が大きいかもしれません。
また、リースバックにおける賃貸借契約は、多くの場合2年契約です。
普通借家契約は更新できますが、定期借家契約だと基本的に更新できません。
再契約もできない場合は、契約期間満了とともに退去しなくてはならないので注意しましょう。
一方、リバースモーゲージのデメリットは、利用にさまざまな条件があることです。
55歳以上でないと利用できないことが多く、同居人がいたり相続人全員の同意を得られなかったりする場合も利用できません。
資金の使い道には制約があり、生活費やリフォームなどに限定されます。
そしてリバースモーゲージでは、一般的に20年などの契約期間が定められ、期間満了か所有者が亡くなったときに不動産が売却されて返済にあてられます。
そのため、契約期間を過ぎると、住む場所を失ってしまうことがあるでしょう。

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リースバックとリバースモーゲージに向いている方の違いとは

リースバックとリバースモーゲージにはさまざまな違いがあるので、向いている方の特徴もそれぞれ異なります。
そのため、それぞれどのような方に向いているのか確認しておきましょう。

リースバックに向いている方とは

リースバックに向いていると考えられるのは、以下に該当する方です。

• ●住宅ローンの返済が厳しい
• ●自宅を所有していることによって生じる負担をなくしたい

住宅ローンを滞納し続けると、最終的に自宅は競売にかけられてしまいます。
そのため、住宅ローンの返済が厳しくなったら早めに自宅を売り、売却金で完済したほうが良いと考えられます。
リースバックは通常の売却と違い、自宅を離れずに済むので、比較的売却を決断しやすいでしょう。
また、自宅を所有していると固定資産税が毎年かかります。
築年数が経つと修繕箇所が増えて、費用がかさむうえ、工事の手配などの負担も増えるでしょう。
リースバックをおこなうと、住み慣れた自宅を離れずに、これらの費用や手間から解放されます。
ほかにも、リースバックは資金の使い道に制約がないので、高齢者住宅への住み替えや事業資金の調達をお考えの方などにも向いているでしょう。

リバースモーゲージに向いている方とは

リバースモーゲージに向いているのは、以下に該当する方です。

• ●老後の生活資金に余裕を持ちたい
• ●自宅を相続する方がいない

年金だけだと生活資金に不安がある方には、リバースモーゲージがおすすめです。
毎月受け取る方法を選択すると、月々一定の金額が振り込まれるので、年金と合わせると生活資金にゆとりができるでしょう。
リバースモーゲージによって月々発生する支払いは、利息の返済だけなので、負担もそれほどかかりません。
そして、自宅を相続する方がいない場合も、リバースモーゲージを検討すると良いでしょう。
使わない不動産は、相続人にとって重荷になる可能性があります。
リバースモーゲージは、所有者が亡くなると自宅が売却されるので、相続人の負担になる心配がなくなるでしょう。

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まとめ

リースバックとリバースモーゲージは、自宅を利用して資金を調達できる点は同じです。
ただし仕組みは大きく違い、メリットやデメリットも異なります。
これらの違いをしっかりと理解しておくと、ご自身に向いている方法を選びやすくなるでしょう。
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