リースバックにおける賃貸借契約を解説!強制退去になるケースとは?

リースバックにおける賃貸借契約を解説!強制退去になるケースとは?

この記事のハイライト
●リースバックで定期借家契約を締結した場合は更新ができない
●リースバックの契約期間中でも自主退去は可能であることが多い
●リースバックで強制退去になるのは家賃を滞納し続けた場合などである

リースバックを利用すると、売却した不動産に住み続けることができます。
ただし、締結する賃貸借契約によっては、強制退去になる可能性があるので注意が必要です。
そこで今回は、リースバックの賃貸借契約の種類や、強制退去になるケースなどを解説します。
名古屋市昭和区を中心とした16区および名古屋市隣接エリアで、住宅ローンの返済が厳しそうな方は、ぜひご参考にしてください。

リースバックの退去に関係する2種類の賃貸借契約とは

リースバックの退去に関係する2種類の賃貸借契約とは

リースバックとは、自宅を売却したあとに賃貸借契約を結び、家賃を支払って住み続ける方法です。
売却金としてまとまった現金を得られるうえ、自宅を離れずに済むことがメリットです。
たとえば、住宅ローンの返済が困難になった際に自宅を売却すると、ローンは完済できても引っ越しをしなくてはなりません。
そのようなときにリースバックを利用すると、引っ越しをせずに住宅ローンを完済することが可能です。
ただし、リースバックはずっと住み続けられるとは限らず、退去を迫られることもあります。
退去を迫られるかどうかには、リースバックの際に締結する賃貸借契約の種類が大きく関係します。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があるので、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

賃貸借契約の種類①普通借家契約

普通借家契約は、契約期間が満了した際に更新ができる契約です。
賃貸物件で締結されることの多い一般的な賃貸借契約で、借主が希望すれば基本的に契約更新が可能です。
そのため、リースバックの際に締結したのが普通借家契約であれば、契約満了を理由に退去を迫られることはありません。
また、更新の際にはそれまでと同じ条件で契約を継続できるため、家賃が大幅に上がる心配も少ないでしょう。
このように、普通借家契約は借主が手厚く保護されている契約形態です。

賃貸借契約の種類②定期借家契約

定期借家契約は、期日が到来すると契約が終了します。
更新ができないので、契約期間が満了したら退去しなくてはなりません。
なお、借主と貸主が合意した場合、再契約をすることは可能です。
ただし、再契約とは新たな契約を結ぶことなので、それまでと同じ条件を継続できるとは限りません。
そのため、再契約の際には賃料が大幅に上がってしまうことなどが考えられます。
また、借主が希望しても貸主が承諾しない場合は、再契約を結ぶことができないので注意が必要です。

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リースバックしている家を自主退去することになるケースとは

リースバックしている家を自主退去することになるケースとは

リースバックの際に締結する2種類の賃貸借契約は、どちらにも契約期間があります。
ただし、さまざまな事情によって、契約期間中に退去を考えることがあるかもしれません。
そこで、そのようなときには自主退去が可能かどうか、確認しておきましょう。

リースバックは自主退去が可能か

リースバックは売却した自宅を借りる契約をしているので、契約満了前に自主退去できないのではないかと思うかもしれません。
けれど、一般的にリースバックは自主退去が可能です。
契約期間中に自主退去するためには、原則として中途解約が可能である旨が契約に盛り込まれている必要がありますが、リースバックの契約には基本的に含まれています。
そして、もし契約書に中途解約できる旨が記載されていない場合でも、合意解除が可能です。
合意解除とは、貸主と借主の合意によって賃貸借契約を解除することです。
さらに定期借家契約では、借主にやむを得ない事情が生じた場合、建物の面積が200㎡未満なら借主の希望による中途解約が可能であると定められています。
やむを得ない事情には、勤務先の倒産や解雇による収入減で家賃が支払えなくなることや、長期の海外出張などが挙げられます。
以上のことから、リースバックは自主退去が可能なケースが多いと言えるでしょう。

自主退去を考えることになるケースとは

リースバックの契約期間中に自主退去を考えることになるのは、おもに以下のようなケースです。

  • ●条件の良い物件を見つけたとき
  • ●自宅を買い戻すことはないと決めたとき
  • ●家賃の支払いが難しくなってきたとき

リースバックをしている自宅よりも、家賃や立地などの条件が良い物件を見つけた場合は、そちらに移るために退去を考えるでしょう。
またリースバックは、契約によっては自宅の買い戻しが可能というメリットがあります。
やむを得ず自宅を売却した場合、リースバックなら資金に余裕ができたときに買い戻して、再び所有者になることができるのです。
そのような目的でリースバックを選択した場合は、買い戻しをしないことを決めた時点で、賃貸借契約を続ける意味があまりなくなるでしょう。
そして、家賃の支払いが難しくなったときも、早めに退去を考えたほうが良いでしょう。
家賃の支払いが滞ってしまうと、強制退去になってしまう可能性があります。

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リースバックしている家を強制退去になるケースとは

リースバックしている家を強制退去になるケースとは

リースバックでは、希望すれば自主退去できるケースが多いことがわかりました。
一方で、退去を希望していなくても強制退去になるケースがあるので、注意が必要です。
強制退去になる可能性があるのは、以下のようなケースです。

  • ●契約期間が満了した
  • ●賃貸借契約に違反した
  • ●建物の状態が悪化した

これらのケースについて、それぞれ確認しておきましょう。

リースバックで強制退去になるケース①契約期間が満了した

先述のとおり、定期借家契約の場合は契約更新ができません。
契約期間が満了すると、借主が望まなくても退去しなくてはならないケースが多いでしょう。
そのため、契約満了日が近づいてきたら、引っ越しの準備をする必要があります。
早めに新居を探して引っ越し業者の手配をし、家の中のものを整理しておきましょう。
そして、引っ越し費用の準備も必要です。
引っ越し業者に支払う費用だけではなく、新居が賃貸物件の場合は、敷金や前家賃などの初期費用がかかります。
ほかにも、新生活にはさまざまなお金がかかる可能性があるので、できれば少し多めに準備しておくと良いでしょう。

リースバックで強制退去になるケース②賃貸借契約に違反した

賃貸借契約の期間中であっても、契約に違反した場合は強制退去になる可能性があります。
たとえば、家賃を滞納すると契約を解除され、強制退去になることがあるでしょう。
滞納が1か月だけなら、すぐに契約を解除されることはありません。
しかし、催告されているにもかかわらず滞納を続けると、貸主と借主との信頼関係が失われたことになり、貸主から契約を解除されてしまいます。
一般的に、家賃の滞納が3か月以上続くと、信頼関係が失われたとみなされます。
そのため、家賃の支払いが難しいと感じたら、強制退去になってしまう前に家賃の安い物件への引っ越しを検討しましょう。

リースバックで強制退去になるケース③建物の状態が悪化した

建物の欠陥などが原因で入居者がケガをした場合、賃貸物件の所有者には賠償責任が生じる可能性があります。
そのため、建物の状態が悪くなり、生活に最低限必要な品質や性能を満たさなくなったときは、退去を求められることがあるでしょう。
また、建物が劣化して倒壊や損壊のおそれが高まり、隣家などに被害が及ぶことが懸念される場合も、貸主から退去を求められる可能性があります。

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まとめ

リースバックは、売却した自宅に住み続けることができる便利なサービスです。
ただし、締結する賃貸借契約によっては、更新できないことがあるので注意が必要です。
ほかにも強制退去になるケースがあるので、利用する際はそれらの内容をしっかりと把握しておきましょう。
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村田真義

資格:宅地建物取引士 住宅ローンアドバイザー 電気工事士 危険物取扱者

安心して不動産の売買をしてほしいという思いから、積極的に顔を見せて身分を明らかにしています。
しつこい営業はしません。わたしもしつこくされるのが嫌いです。
名古屋市は、住みやすく、美味しいものも多く、働きやすいと、たくさん良いところがあります。
一人でも多くの人に、名古屋の良さを知って欲しい、そして暮らして、働いて定住して欲しいと思っています。

村田真義が書いた記事

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