離婚後は家を売る?住み続ける?財産分与する方法と手続きを解説

離婚後は家を売る?住み続ける?財産分与する方法と手続きを解説

この記事のハイライト
●離婚により家を財産分与する方法は、売却し現金化してから分ける方法と売却せずに不動産評価額をもとに分ける方法がある

●家に住み続ける場合、生活環境を変えずに済むメリットがある一方で、デメリットは住宅ローンの支払いが続くことである

●債務者と住み続ける側が異なる場合は、滞納リスクに備えて公正証書を作成しておくと良い

離婚時に住宅ローンがある場合、家を売却したほうが良いのか住み続けるべきか悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。
売却ではなく、住み続けることを選択した場合は、住宅ローンによるトラブルなどが発生することがあるため注意が必要です。
そこで、離婚で家を財産分与する方法や住み続けるメリット・デメリットなどについて解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区及び名古屋市隣接エリアで、離婚で家に住み続けるかどうかご検討中の方はぜひ参考になさってください。

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離婚で家を売却?住み続ける?家を財産分与する方法

離婚で家を売却?住み続ける?家を財産分与する方法

離婚時には、夫婦の共有財産を分与する「財産分与」をおこないます。
現金や預貯金などは容易に分けることができますが、家である不動産の場合はどのように財産分与をすれば良いのでしょうか。
離婚で家を財産分与する方法は主に以下の2つが挙げられます。

●家を売却し現金化してから分ける
●家を残して不動産評価額を基準に分ける


それぞれの方法をご説明します。

方法①家を売却し現金化してから分ける

1つ目の財産分与の方法は、家を売却し現金化してから夫婦で分ける方法です。
この方法で財産分与するメリットは、平等に分配できることと、離婚後のトラブルが起きにくいことです。
現金化すれば、お互い納得した形で財産分与を実現しやすいと言えるでしょう。
また、売却すれば住宅ローンの滞納問題や権利関係で揉めるリスクを回避できます。
一方で、売却するデメリットは、新居を見つける必要があることでしょう。
売却と同時に新居探しもしなければならないため、手間と費用がかかることになります。
もう1つ注意しなければならないのは、売却価格よりも住宅ローンが上回るオーバーローン状態だった場合です。
売却価格のほうが多ければローンを完済でき問題ありませんが、住宅ローンのほうが多ければ残りのローンを自己資金で賄う必要が出てきます。
というのも、不動産を売却する際は、抵当権を抹消するために住宅ローンを完済しなければならないからです。

方法②家を売却せずに不動産評価額を基準に分ける

2つ目の方法は、家を売却せずに不動産評価額をもとに分ける方法です。
不動産評価額とは、建物や土地に関わるさまざまな税を計算するときに、基準になる不動産の価値を表す価格のことです。
家に住む側が住まない側へ評価額の半分を、現金もしくは同等の財産を渡し財産分与をおこないます。
ただし、このケースの場合は、住宅ローン残債があるかどうかによって計算が異なります。
住宅ローン残債がなければ、不動産評価額をもとに分けますが、住宅ローン残債がある場合は不動産評価額から残債を差し引いて分配しなければなりません。
この方法で財産分与するメリットは、住み続ける側が生活環境を変える必要がない点です。
また、引っ越し費用や手間も不要です。
一方で、デメリットは、住宅ローンを巡りトラブルになりやすい点です。

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離婚後に家に住み続けるメリット・デメリット

離婚後に家に住み続けるメリット・デメリット

離婚時に家を売るほうがトラブルが少ない傾向にはありますが、住み続けるか迷っている場合はメリットとデメリットを確認してから判断しても良いでしょう。
ここでは、離婚後に夫婦の片方が家に住み続けるメリットとデメリットを解説します。

メリット①生活環境を維持できる

住み続ける側は、離婚しても生活環境を変えずに維持できる点がメリットです。
とくに子どもがいる場合は、転校の必要がないため友達と離れることなく学校生活を送ることができます。
子どもは親の離婚だけでも大きな負担がかかっているため、生活環境を変えなくて済むことは大きなメリットと言えるでしょう。

メリット②無駄な費用がかからない

家にそのまま住み続けることができれば、引っ越し費用や家具・家電の買い替えなどが不要です。
そのため、無駄な費用を負担する必要がないメリットがあります。

デメリット①住宅ローンの支払いが続く

住宅ローンを利用して家を購入している場合、住み続ければ毎月の支払いが今までどおり続く点がデメリットです。
とくに支払額が大きい場合は、今後支払っていけるのか慎重に判断する必要があるでしょう。
また、住み続ける側と支払う側が異なる場合は注意が必要です。
住宅ローンの滞納が続けば、家を追い出されたり、連帯保証人として請求される可能性があります。

デメリット②資産価値が低くなる

家などの不動産は年々劣化していき、資産としての価値が低くなっていきます。
売却が早いほど高値で売却できるため、住み続けていると価値がどんどん下落していきます。
また、劣化した箇所があればそのたびに補修費用が発生したり、メンテナンス費用がかかったりするでしょう。
すぐに売却すれば維持費が不要になり、なおかつ高い価値の状態で売却することができます。

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離婚後に家に住み続ける際の手続き

離婚後に家に住み続ける際の手続き

住宅ローン残債がある家に離婚後も住み続ける際に、やっておくべき手続きについて解説します。
この手続きは、誰が債務者で誰が住み続けるのかによって異なるため注意しましょう。

ケース①債務者と住み続ける方が同じ場合

住宅ローンの債務者と住み続ける方が同じ場合にやっておくべき手続きは「連帯保証人の変更」です。
たとえば、債務者と住み続ける側が夫の場合、妻が連帯保証人になっている可能性があります。
連帯保証人とは、債務者(この場合は夫)が返済不能となった際に、代わりに返済する義務が生じる方のことです。
つまり離婚後に夫が返済不能になれば、すでに関係のなくなっている元妻に請求がいくことになります。
そのため連帯保証人は妻から両親や兄弟姉妹など返済能力がある方へ変更をしておきましょう。

ケース②債務者と住み続ける方が違う場合

たとえば、夫が債務者で妻と子どもが住み続ける場合に、まず最初に確認しておくべきことは住宅ローンの契約内容です。
住宅ローンは、原則として住宅ローンの名義人がそこに居住することを条件に融資しています。
そのため、名義人である夫が家から出ていくと契約違反とみなされる可能性があります。
また、債務者が共有名義の場合も同様に、どちらかが出ていく場合は注意が必要です。
まずは契約書がどのようになっているのか確認し、内容によっては金融機関へ直接説明して同意を得るようにしましょう。
夫が住宅ローンを返済できると判断されれば、認めてもらえる可能性があります。
ただし、夫が住宅ローンを滞納するリスクは考えておく必要があるでしょう。
このようなリスクを回避するためには、財産分与の取り決めを「公正証書」で作成しておくことをおすすめします。
公正証書があれば、滞納時に財産開示請求をすることができます。
また、妻に返済能力があるのであれば、住宅ローンの名義変更や借り換えを検討することもおすすめです。
夫が滞納する不安がなくなり、安心して新生活をスタートできるでしょう。

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まとめ

離婚で家を売却する際は、トラブルが少なく平等に財産分与することができます。
しかし、夫名義の住宅ローンに妻と子どもが住み続けるケースはよくあります。
住み続けることを選択した場合は、住宅ローンでのトラブルが生じないように公正証書を作成しておいたり、名義変更・借り換えも検討しましょう。
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村田真義

資格:宅地建物取引士 住宅ローンアドバイザー 電気工事士 危険物取扱者

安心して不動産の売買をしてほしいという思いから、積極的に顔を見せて身分を明らかにしています。
しつこい営業はしません。わたしもしつこくされるのが嫌いです。
名古屋市は、住みやすく、美味しいものも多く、働きやすいと、たくさん良いところがあります。
一人でも多くの人に、名古屋の良さを知って欲しい、そして暮らして、働いて定住して欲しいと思っています。

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