越境とは?不動産売却する際の注意点と売却方法を解説

越境とは?不動産売却する際の注意点と売却方法を解説

この記事のハイライト
●越境とは、建物やその付属物が敷地境界線を越えて、隣地に侵入している状態のこと

●越境している不動産を売却するときの注意点は、売却前に境界確定をおこなっておくことや覚書を作成しておくことである

●越境している(されている)不動産を売却する際は、越境物を取り除いたり、越境部分を譲渡・売却したりして解決しておく

所有する不動産を売却する際に、越境している(されている)部分が見つかると、スムーズに売却できない可能性があります。
越境している不動産はトラブルに発展しやすいため、売却時には注意しなければなりません。
そこで越境とは何か、また越境している不動産を売却する際の注意点と売却方法を解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区及び名古屋市隣接エリアで、越境している(されている)不動産の売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考になさってください。

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不動産売却で注意が必要な「越境」とは?

不動産売却で注意が必要な「越境」とは?

不動産売却において、よくあるトラブルの1つに「越境問題」があります。
不動産売買で損をしないためにも、越境について把握しておくことが大切です。

越境とは

越境とは、建物の一部や建物に付属するものが敷地境界線を越えて、隣地に侵入していることをいいます。
また、越境しているものを「越境物」と呼びます。
たとえば、問題となる越境物は以下のとおりです。

●家屋の一部
●ブロック塀
●樹木の枝葉
●給排水管やガス管


越境物には、家屋の一部やブロック塀のように目視ですぐにわかるものもあれば、樹木の枝葉や給排水管などのように土地を掘ったり測定したりしてはじめてわかる場合もあります。
仮に気付かない越境物があったとしても、隣地所有者から何も言われなければ越境状態に気付いていない可能性もあるでしょう。
なお、隣地から自分の土地に侵入している状態を「被越境」と呼びます。

越境が不動産売却に与える影響とは

越境している(されている)場合、その不動産を売却することはできるのでしょうか。
越境している状態で不動産売却を進めてしまうと、後々にトラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。
たとえば、売主と買主が売買契約をしたあとで、土地測量中に越境が発覚するケースもあります。
そのような場合は、たとえ契約を締結していたとしても引き渡しまでスムーズに進まなくなってしまいます。
わずかでも越境している場合や越境されている被越境の状態のまま売却すれば、それを解消しない限り売却価格を減額されたり契約解除となる可能性もあるでしょう。
そのため不動産売却前に、越境問題をしっかり解決しておくことが大切です。

越境物は勝手に撤去できない?

越境物があることがわかったとしても、勝手に撤去することはできません。
たとえば、樹木の枝が自分の敷地まで伸びている場合は、無断で切除することはできません。
また、給排水管の移設や屋根の取り壊しなどは隣地者の同意が必要になります。
一方的に越境物を撤去したり処分したりすると損害賠償を請求されたり、「権利の濫用」と見なされる可能性があるため注意しましょう。

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越境している不動産を売却する際の注意点

越境している不動産を売却する際の注意点

越境している不動産を売却する際は、トラブルが発生しないよう注意が必要です。
ここでは、越境している(されている)不動産を売却する際の注意点を以下のとおり3つ解説します。

●売却前に境界確定をしておく
●越境している場合は「覚書」を作成する
●住宅ローンを組めない場合がある


それぞれの注意点をご説明します。

注意点①売却前に境界確定をしておく

越境している不動産を売却する前に、境界確定をおこなっておくことが大切です。
境界確定は、専門家に測量を依頼して、隣地所有者とともに境界確認をして境界を確定させます。
購入時の境界確定図がある場合でも、当時と現在の測量技術に差がある可能性があるため、売却前に再度確認しておくと安心です。
売買契約のあとに測量をすると、契約不適合を理由に契約解除や損害賠償請求される可能性があるため、売却前にしておくことをおすすめします。

注意点②越境している場合は「覚書」を作成する

越境していていることが発覚してもすぐに解消できないことも考えられます。
その際は「覚書」を作成してから売却することが一般的です。
覚書とは、出来事や観察結果を記録し書類として残しておくものです。
そのため越境に関する覚書では、以下の事柄を記入しておくと良いでしょう。

●越境の事実をお互いに確認していること
●越境物は何で、どちらの所有で誰が管理するのか
●越境部分の土地の使用料について
●将来建物を建てるときは越境のない状態にすること
●売買や相続時で所有権移転があっても覚書の内容は継承すること


不動産売却をおこなう際は、上記の項目が記載された覚書の内容も一緒に引き継ぐことが大切です。
また、トラブルがないように売買契約書にも記載しておくと良いでしょう。

注意点③住宅ローンを組めない場合がある

越境している(されている)場合は、買主は住宅ローンを組めない可能性があるため注意が必要です。
隣地の屋根や建築物自体が越境している場合、建築基準法に違反している可能性があります。
建築基準法に違反している場合、新築や建て替えをする際に建築確認申請や完了検査に通りません。
これらの検査に合格しなければ、買主は住宅ローンを組むことはできません。
すると、買主は現金一括や金利の高いローンを組むことになるため、不動産の購入が難しくなるでしょう。

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越境している不動産を売却する方法

越境している不動産を売却する方法

越境している不動産を売却する場合は、越境問題を解決するのが一番でしょう。
しかし、解決できない場合でも、事前に対策をおこなって売却を進めることが大切です。
越境している不動産を売却する方法は以下の3つがあります。

●越境物を取り除く
●越境部分を隣地所有者と売買する
●買取業者へ売却する


それぞれの売却方法をご説明します。

方法①越境物を取り除く

越境物を取り除くことが可能ならば、取り除くことがもっともベストな方法でしょう。
越境した土地をそのまま売却すれば、評価が低くなり売却価格が安くなってしまう可能性があるからです。
塀やブロックなどは簡単には取り除くことは難しいかもしれませんが、木の枝や木の根であれば比較的簡単に取り除くことができます。
ただし上記でもご説明したように、勝手に切除したりすると法律に違反したりトラブルになる可能性があります。
そのため、所有者と話し合ったうえで取り除くようにしましょう。

方法②越境部分を隣地所有者と売買する

越境を解消する方法の1つとして、越境している土地の部分を売買する方法もあります。
越境している部分のみを隣人に売却や譲渡すれば、土地の越境状態を解決することができます。
越境を解消できれば、資産価値を落とさずに通常の方法で売却することが可能です。

方法③買取業者へ売却する

越境状態にある不動産は、売却しようとしてもなかなか売却することができません。
しかし、専門の買取業者であれば越境状態でも買い取ることができる可能性があります。
売却先が専門業者なので、覚書を作成したり越境物を撤去したりする必要もありません。
できるだけ早く売却してしまいたい方には、おすすめの方法の1つです。

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まとめ

塀やブロックや樹木などが隣地へ侵入している「越境状態」の場合、不動産売却に影響を与える可能性があります。
越境している場合は、売却前に隣地との境界確定や越境物を取り除いておくと、スムーズに売却が進められるでしょう。
また、越境物の撤去が難しい場合は、買取業者への売却を検討するのも1つの方法です。
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村田真義

資格:宅地建物取引士 住宅ローンアドバイザー 電気工事士 危険物取扱者

安心して不動産の売買をしてほしいという思いから、積極的に顔を見せて身分を明らかにしています。
しつこい営業はしません。わたしもしつこくされるのが嫌いです。
名古屋市は、住みやすく、美味しいものも多く、働きやすいと、たくさん良いところがあります。
一人でも多くの人に、名古屋の良さを知って欲しい、そして暮らして、働いて定住して欲しいと思っています。

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