リースバックの審査基準や条件とは？融資との違いや必要書類も解説

住宅ローンの返済が苦しいときや、老後資金を確保したい場合に注目されている不動産活用方法が「リースバック」です。
リースバックは金融機関による融資と異なり審査基準は緩いものの、利用条件があるため事前に必要書類とともに把握しておくと良いでしょう。
そこで、リースバックと融資の違いやリースバックの審査基準と必要書類について解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区及び名古屋市隣接エリアで住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックは審査が不要？融資との違いとは

リースバックとは、自宅を売却したあとも賃貸借契約を結ぶことによりそのまま住み続けられるサービスのことです。
住宅ローンの返済にお困りの方や、老後の資金を確保したい方におすすめの資金調達方法といえます。
一方で、融資とは金融機関からお金を借りるサービスのことです。
金融機関は不動産などを担保にお金を貸し、借り手は定められた日に利息を付けて返済する必要があります。

リースバックと融資の違い

リースバックは、自宅を売却して資金を得るため、当然ながらその金銭を返済する必要はありません。
一方で、融資は金融機関からお金を借りて資金を得る点がリースバックとの違いです。
たとえば、自宅を活用した融資では「不動産担保ローン」や「リバースモーゲージ」が該当します。
いずれも不動産を担保に金融機関からお金を借りる方法です。

リースバックと融資は重視する審査内容が異なる

リースバックと融資は審査にも違いがあります。
一般的にリースバックよりも融資のほうが審査内容が厳しいといわれています。
なぜなら、融資は借りたお金を返す必要があるため「支払い能力」が問われるためです。
本人の収入だけでなく勤続年数、年齢、健康状態なども審査に影響します。
また、信用情報機関を通じて過去に滞納をしていないかなど調査されます。
一方で、リースバックが重視しているのは「不動産の価値」です。
そのため、不動産の価値が高いほど審査にとおりやすくなります。
また、賃貸借契約を締結するため、家賃を支払うことができるか個人の審査もおこなわれます。
しかし、融資とは異なり、年齢制限や収入基準などは基本的に不要で、売却できる自宅があれば利用可能です。
したがって、融資で必要な信用情報機関での審査はありません。
そのため、融資の審査は落ちても、リースバックの審査には通るといったケースも珍しくないでしょう。

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リースバックの審査基準や利用条件

リースバックの利用時に審査される際は主に「不動産の価値」と「家賃を支払う能力」についてです。
そのほかにも、共有名義になっていた場合や、売却価格よりも住宅ローンが上回っている場合は注意が必要になります。
ここでは、リースバックを利用するための条件や審査基準について解説します。

審査基準①売却できる物件であるかどうか

まず、不動産を売却する際は、この物件が売却できる物件なのかを審査します。
不動産会社は、賃貸借契約期間中に物件を自由に売却できない制約があるため、とくに不動産の価値を重視します。
不動産の審査で確認される点は以下の4つです。

• ●市街化調整区域になっていないか
• ●建物に不具合や欠陥などの瑕疵がないか
• ●既存不適格の建物に該当していないか
• ●建て替えや売買に制限がかけられていないか

建物の不具合がある以外にも、建築できる建物に制限がかかっていると、不動産の価値が下がり審査にとおりにくくなります。
既存不適格の建物とは、旧法では建築されていて新法の規定には適合していない建物のことです。
この場合は、融資が付きづらいなどの理由から評価が低くなる傾向にあります。
以上のことから、不動産の価値が高いほど審査に通りやすいといえるでしょう。
ただし、上記に該当する場合でも、不動産会社によっては利用できる可能性があるため、まずは相談してみることをおすすめします。

審査基準②支払い能力があるかどうか

リースバックでは、売却後に賃貸借契約を締結し、家賃を支払いながら住み続けることになります。
そのため、この家賃の支払い能力があるかどうかも審査されます。
一般的には家賃保証会社の審査を通ることが条件です。
家賃保証会社とは、家賃を支払えなくなった際に代わりに家賃を支払う会社のことです。
審査は金融機関の融資ほど厳しくはありませんが、安定した収入がない場合は利用が難しくなるでしょう。

審査基準③名義人全員が同意しているかどうか

通常、不動産の名義人は世帯主のみであるケースが多いです。
しかし、なかには夫婦で共有名義になっていたり、相続により複数の相続人が所有権を持っていたりするケースもあります。
このような場合は、名義人全員の同意が必要になるため注意しましょう。
名義人の中で1人でも反対すると、リースバックを利用できません。
そのため、事前に共有者と話し合っておくことが大切です。

審査基準④売却価格がローンを上回っているかどうか

住宅ローン残債のほうが売却価格よりも多い場合は、基本的にリースバックを利用することはできません。
ただし、差額分を預貯金などで賄うことができれば、リースバックすることは可能です。

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リースバックの審査や売却時の必要書類

リースバックの審査や売却時には、それぞれ必要書類があります。
それぞれの必要書類について解説します。

審査時に必要な書類

リースバックの審査には、以下のような書類が必要になります。

• ●不動産の権利証や登記識別情報通知書
• ●購入時の重要事項説明書など
• ●源泉徴収票
• ●本人確認書類

権利証や登記識別情報通知は、所有者本人であるか確認するために必要です。
また、購入時の重要事項説明書や増改築をおこなった場合は図面なども求められることがあります。
これは、違法建築物でないか調査するためです。
また、家賃保証会社の審査のために所得を証明する書類も準備しなければなりません。

売却時に必要な書類

売却時には、以下の書類が必要になります。

• ●実印、印鑑証明書（3か月以内のもの）
• ●固定資産評価証明書
• ●固定資産税納税通知書
• ●住民票、本人確認書類
• ●建物や土地関係の書類

印鑑証明書や固定資産評価証明書は、売主から買主へ名義を変更する際に必要となります。
また、固定資産税を清算するために固定資産税納税通知書も必要です。
住民票は、登記時に売主の住所に変更がないか確認するために必要になります。
さらに、測量図や越境の覚書、筆界確認書などの土地関係の書類も準備しておきましょう。
建物関係の書類では、検査済証、建築確認済証、設計図書などが必要になることがあります。
そのほかにも、必要に応じて自宅の間取り図やローン残高証明書、管理規約（マンションのみ）の提出を求められることもあります。
リースバックでは、このように必要書類が多数あるため、事前に必要書類について確認しておくとスムーズに手続きが進むでしょう。

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まとめ

リースバックは、自宅を活用して資金が得られるため、住宅ローンの返済が苦しい場合に検討すべき制度の1つといえます。
利用するためには、売却できる物件であるか、毎月の家賃を支払えるかなど条件や審査基準をクリアしなければなりません。
ただし、金融機関の借り入れなどの融資に比べると比較的審査が通りやすいため、住宅ローン返済にお困りの場合は検討してみると良いでしょう。
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