中古マンションの売却にリースバックは可能？一戸建てとの違いと注意点も解説

中古マンションの売却に、リースバックの利用を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
リースバックであれば、まとまった資金が得られるためメリットが多いですが、中古マンションの場合はとくに注意すべき点がいくつかあります。
そこで、中古マンションの売却にはリースバックを利用できるのかや売却時の注意点、また一戸建てのリースバックとの違いも解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区及び名古屋市隣接エリアで、中古マンションの売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

中古マンションを売却したい！リースバックは利用できるか

一戸建てでの利用が一般的なリースバックですが、中古マンションでも利用できるのでしょうか。
そもそもリースバックとは、マイホームを売却したあとも、家賃を支払いながらそのまま住み続けることが可能な取引のことです。
売却で得た資金の使い道は自由であるため、住宅ローンの返済や老後の資金として利用されるケースがあります。
ここでは、そんなリースバックを中古マンションの売却に利用できるかどうかを解説します。

中古マンションにリースバックは利用できる？

結論から言えば、中古マンションでもリースバックを利用して売却することは可能です。
ただし、不動産会社ごとに定められた査定をクリアする必要があります。
査定をクリアすれば、一戸建てと同じようにリースバックを利用して売却することができます。
しかし、ホームページ上に「マンションは利用不可」としていなくても、実際に問い合わせしたら断られるケースも少なくありません。
また、そもそもリースバックに対応していない不動産会社もあるため注意が必要です。
まずは対応可能な不動産会社かどうかを問い合わせ、それから査定を依頼しましょう。

実際は中古マンションは利用しづらい？

中古マンションでもリースバックは利用できることをご説明しましたが、実際、マンションのほうが一戸建てに比べると利用しづらいのも事実です。
マンションには管理費や修繕積立金が発生します。
マンションの売却後の所有者は不動産会社になるため、これらの費用を負担することになります。
そのため、リースバックを利用できたとしても、マンションの場合は月々支払う家賃が高くなる可能性が高いため注意が必要です。
このようにマンションは費用負担が大きくなり家賃が高くなる傾向にあるため、リースバックを利用しづらい面があります。

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リースバックでの売却！「中古マンション」と「一戸建て」との違い

リースバックを契約する際は、中古マンションと一戸建てでは大きな違いがいくつかあります。
ここでは、以下の3つの違いについて解説します。

●築年数に応じた資産価値の違い
●現地調査の違い
●不要なコストの違い

それぞれの違いについて解説します。

①築年数に応じた資産価値の違い

1つ目の違いは、築年数に応じた資産価値の減少率です。
国土交通省の調べによれば、中古マンションの資産価値は購入直後に10％下落し、その後はなだらかに下落しています。
そして築35年では建物の価値は30％を維持しています。
一方で一戸建ての場合は、新築時を100％とすると築15年で20％となり、築35年では10％以下です。
この結果からわかるように、一戸建てに比べると中古マンションは資産価値が落ちにくい傾向にあります。
ただし、一戸建ての場合は建物の資産価値がなくなっても、土地の資産価値はほとんど変わりません。
つまり、土地がないマンションに比べると高く売却できる可能性があるわけです。
築年数が経過すればするほど、土地を所有している一戸建てのほうが買取額が高くなります。
ただ、築年数が浅いマンションであれば、下落スピードがなだらかなため、買取額が高くなる可能性があるでしょう。

②現地調査の違い

2つ目の違いは現地調査の重要度です。
一般的に、リースバックの際は現地を訪れて、物件の状態や周辺状況などを確認して査定します。
一戸建ての場合は注文住宅が多いため、とくに現地調査が重要です。
現地調査では、建築図面と照合して接道状況や室内の間取り、また駅や買い物施設からの距離などを確認します。
一方で、マンションの場合は、同じマンション内での取引事例があれば、それを参考に市場価格がどのくらいなのかを把握することが可能です。
また、管理状況や修繕状況、図面も管理会社から情報を入手しやすいため、現地調査の重要度はそれほど高くありません。
そのため、マンションのほうが一戸建てに比べると正確な査定をしやすい特徴があります。

③不要なコストの違い

リースバックは、売却すれば所有者が買主へ移ります。
そのため、維持費などの費用がそれぞれ不要になるメリットがあります。
一戸建ての場合に不要となるコストは、修繕費・固定資産税・火災保険・地震保険などです。
一方で、マンションの場合に不要となるコストは、管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険・地震保険です。
とくに、修繕積立金は高い費用がかかるため、不要となることはリースバックをするうえで大きなメリットとなるでしょう。

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中古マンションをリースバックで売却する際の注意点

リースバックによって中古マンションを売却する際の注意点を解説します。
主な注意点は以下の2つです。

●管理組合から外れる
●物件の立地によってリースバック条件が変わる

2つの注意点についてご説明します。

注意点1：管理組合から外れる

中古マンションをリースバックによって売却すれば、所有者ではなくなります。
そのため、リースバックによりそのまま住み続けたとしても、管理組合からは外れる必要があります。
管理組合は所有者の団体であるので、賃借人に変われば資格を失うからです。
したがって、総会への参加権や議決権がなくなるため注意しましょう。
とくに、今まで参加していたのに参加しなくなれば、ほかの住民から疑問視される可能性があります。
つまり、リースバックにより売却したことが知られてしまう可能性もあるため注意が必要です。

注意点2：物件の立地によってリースバック条件が変わる

中古マンションにおいて良い条件でリースバック契約できるのは、好立地の場合です。
とくに、主要駅から徒歩10分圏内であったり、買い物施設が近くにあり便利であったりすれば良い条件で契約できる可能性があります。
また、築年数が比較的浅いマンションや高額な費用がかかる大規模修繕直後のマンションも、審査が通りやすくなるでしょう。
このような特徴がある場合は、売却価格も高くなることがあります。
また、月々支払う必要がある家賃も緩和できる場合があります。
そのため、好立地な特徴に当てはまる物件の場合は、積極的にリースバックを検討すると良いでしょう。
一方で、条件に当てはまらない場合は、リースバックが難しい可能性があります。

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まとめ

中古マンションでも一戸建てと同様に、リースバックを利用して売却することは可能です。
とくに立地が良い場合は、リースバックの審査が通りやすく好条件で売却できる場合があります。
ただし、不動産会社によってはマンションはお断りしているところもあるため、まずは対応しているか確認してから査定依頼をすることをおすすめします。
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