不動産売却時にローン残債があっても大丈夫？売却する方法と注意点を解説

ローン残債のある不動産を売却するときは、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
本記事では、抵当権とは何か、ローン残債のある不動産の売却方法や注意点を解説します。
名古屋市昭和区を中心に16区および名古屋市隣接エリアで、ローン残債のある不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

ローン残債のある不動産の売却時に知っておきたい抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンを利用して不動産を購入するときに、貸主（金融機関など）が借主の返済不能に備えて、不動産を担保とする法的な権利のことです。
不動産に抵当権を設定すると、借主がローンを返済できなくなったときに、貸主はその不動産を売却し、売却金額から債権（融資した金額）を回収します。

抵当権の設定とは

抵当権の設定は、不動産登記簿を管理する法務局で手続きします。
住宅ローンを利用して不動産を購入した際は、所有権移転登記と同時に抵当権設定登記を法務局に申請する流れです。
抵当権は、ローンを完済したときに抹消できます。

抵当権の抹消方法

ローンの完済後、抵当権を抹消するためには、法務局で抵当権抹消登記の手続きをおこなう必要があります。
抵当権抹消登記を申請するには、ローンを完済した証明書類または貸主の抵当権放棄の意思表示が必要です。
申請手続きは自分でおこなうことも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。

不動産売却時の抵当権

ローン残債があり、不動産に抵当権が設定されている場合、そのまま売却することはできません。
なぜなら、抵当権が設定されている不動産は、買主にとってリスクが高いからです。
抵当権が設定されている不動産は、住宅ローンを組む際に融資を受けにくくなります。
また、新しい所有者に移った後でも、元の所有者がローンを返済しなければ、貸主は抵当権を行使して不動産を強制的に売却することが可能です。
そのため、不動産を売却するときは、抵当権の抹消が必要になります。

抵当権の有無の確認方法

前述のとおり、不動産売却を検討している方は、ローン残債の有無と抵当権の状況を確認し、必要に応じて抵当権の抹消手続きを進めることが大切です。
不動産の抵当権の有無は、登記事項証明書で確認できます。
登記事項証明書の権利部には、抵当権の設定状況、抵当権者の名前、債権額などが記載されています。
登記事項証明書は、法務局の窓口やホームページから取得可能です。

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ローン残債のある不動産を売却する方法と流れは？

ローン残債のある不動産の売却方法を選択する際には、現在の住宅の市場価値、ローン残債の状況、将来の住居計画などを総合的に考慮することが重要です。
不動産売却の流れと売却方法は、以下のとおりです。

不動産売却の流れ

不動産を売却する際の手続きは、一般的に以下のような流れになります。

• ●ローン残債と査定額の確認
• ●買主の募集開始
• ●売買契約の締結
• ●ローン一括返済の申し込み
• ●決済・引き渡し

まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社から提示された査定額がローン残債よりも高い場合はアンダーローン、低い場合はオーバーローンになる可能性があります。
次に、査定額を参考に売り出し価格を決めて、買主を募ります。
買主と売買契約を締結した後は、借り入れ先の金融機関にローンを一括返済するための申し込みをおこなう流れです。
ローン残債が売却代金を上回るオーバーローンの場合は、決済日までの間に不足する金額を現金で準備し、繰上げ返済が必要です。

アンダーローンの場合の売却方法

アンダーローンとは、売却する不動産の市場価値がローン残債を上回る状況を指します。
たとえば、ローン残債が2,000万円ある不動産を2,400万円で売却した場合、売却代金からローン残債を一括返済し、残り400万円は売主の手元に残ります。
ただし、不動産売却の際は仲介手数料やローンの返済手数料などの諸費用もかかるため、諸費用も考慮して計算しましょう。
アンダーローンの場合、リースバックを利用して売却する方法もあります。
リースバックを利用すると、不動産を売却後もリースバック業者と賃貸借契約を結んで、家賃を支払いながら同じ家に住み続けることが可能です。
現在の住宅に住み続けたいが、資金的な理由で不動産売却が必要な場合に適しています。

オーバーローンの場合の売却方法

前述のとおり、オーバーローンとは、売却価格がローン残債を下回る状態を指します。
たとえば、ローン残債が2,400万円ある不動産を2,000万円で売却した場合、売却代金でローンを完済できないため、400万円の不足分は自己資金で支払わなければなりません。
ただし、オーバーローンの場合、住み替えローンを利用する方法があります。
住み替えローンとは、新しい住宅の購入資金と現在のローン残債を合わせて新たにローンを組む方法です。
既存のローンと新しい住宅の購入資金を一本化できるため、手続きが簡略化されますが、返済額が大きくなるリスクがあります。
金融機関の審査も厳しい傾向があるため、十分な返済能力が必要です。
ローン残債を完済できない、または住み替えローンが利用できない場合、任意売却をする方法もあります。
任意売却とは、ローンを滞納している場合に金融機関の同意を得て、不動産を売却する方法です。
抵当権の設定された不動産は、ローンを滞納すると最終的に強制競売にかけられます。
強制競売にかけられると、売却価格が安くなるなどのデメリットがあります。
任意売却は強制競売に比べて、市場価格に近い価格で売却できる点がメリットです。

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ローン残債のある不動産を売却するときの注意点とは？

ローン残債のある不動産を売却するときは、以下の点に注意しましょう。

注意点①建物の築年数

建物の築年数は、売却価格に大きく影響します。
築年数が短いほど、高値での売却が期待できます。
しかし、新築から間もない物件は、ローン残債が多く残っていることが一般的です。
このため、築年数が浅い場合、オーバーローンになるリスクがあります。
売却前には、物件の築年数とローン残債の額を比較し、売却額でローンを完済できるかどうかを確認することが大切です。

注意点②そのほかのローンの借り入れ状況の確認

現在の不動産売却と新居購入を同時におこなう場合、住み替えローンを利用できます。
しかし、住宅ローン以外の借り入れ（クレジットカードローン、カーローンなど）がある場合、新たなローンの審査に影響を及ぼす可能性があります。
そのため、可能な限り、新たなローンを申し込む前に、そのほかの借り入れを返済することが理想的です。

注意点③任意売却後の返済義務

任意売却は、金融機関の同意のもと不動産を売却する方法ですが、売却後に残るローンが消滅するわけではありません。
売主は、残ったローンを引き続き返済する必要があります。
そのため、任意売却をおこなう際は、売却後の返済計画を事前にしっかりと立てることが重要です。

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まとめ

ローン残債のある不動産を売却するときは、抵当権の抹消手続きが必要です。
不動産の売却方法は、アンダーローンになるのか、オーバーローンになるのかを確認してから選びましょう。
注意点は、建物の築年数やそのほかのローンの借り入れ状況、任意売却後の返済義務の3つです。
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